Totul despre etaj tehnic: avantaje si dezavantaje

Notiunea de etaj tehnic este in majoritatea cazurilor asociata cu spatiul destinat unor echipamente sau instalatii si care se regaseste deasupra ultimului etaj locuibil dintr-o cladire. Acest spatiu poate sa acopere toata suprafata unui apartament sau doar a unor camere din apartamente aflate sub ultimul etaj.

Necesitatea construirii acestui etaj tehnic este legata de amplasarea de echipamente sau instalatii ce servesc la confortul locatarilor sau siguranta cladirii. Despre ce reprezinta etajul tehnic, daca exista avantaje sau dezavantaje ale locuirii in apropierea acestui spatiu nelocuibil si care ar putea fi neajunsurile in legatura cu aceasta zona tehnica, vom dezbate in continuare.

Ce reprezinta etajul tehnic?

Spatiul ocupat de un etaj tehnic este prevazut in proiectului cladirii. De la bun inceput se stie ca in acest perimetru vor fi montate diferite instalatii sau echipamente ce deservesc cladirea si locatarii. Modificarea destinatiei de utilizare pentru aceasta zona nu este posibila si nici legala.

Motivul sta in faptul ca aceasta zona, de regula, nu este compartimentata si nici nu sunt prevazute dependinte sau alte spatii special amenajate pentru locuire (baie, bucatarie, debara). Un etaj tehnic va ramane pe toata durata existentei constructiei acel spatiu care poate gazdui urmatoarele tipuri de instalatii ori echipamente:

• Echipament de ridicat – Spatiul este cunoscut sub denumirea de „casa liftului” si poate sa adaposteasca unul sau mai multe echipamente de ridicat destinate functionarii unui ascensor;
• Conducte pluviale – Colectarea apelor pluviale de pe acoperisuri se realizeaza prin conducte care pot trece prin camera unui etaj tehnic. Aceste conducte urmeaza traseul in plan vertical pana la sol unde sunt conectate la reteaua de canalizare stradala;
• Conducte incalzire / climatizare centralizata – Pot fi instalate diferite echipamante pentru incalzirea si/sau climatizarea spatiilor cu destinatie de locuit;
• Echipamente electrice – Pot fi montate sisteme de masurare a energiei electrice consumata in apartamente (cotoare), sisteme de siguranta impotriva incendiilor, alarme in caz de inundatie sau pierderi de gaz metan, orice alte instalatii ce asigura securitatea cladirii;
• Centrale termice de bloc – Prezenta acestor echipamente este posibila atunci cand spatiul din subsol nu permite instalarea lor;
• Echipamente de telecomunicatii – Pot fi instalate echipamente care permit folosirea de comunicatii de toate tipurile: servere PC, antene GSM, conexiuni la internet etc.;
• Spatii comune pentru depozitare, alte facilitati – Cand spatiul pentru etaj tehnic se intinde pe toata suprafata acoperisului, poate fi folosit partial drept spatiu comun pentru uscatorie, spalatorie, zone individuale pentru depozitare (boxe).

Avantajele existentei si folosirii unui astfel de spatiu sunt in general bune pentru ca asigura mentinerea in bune conditii de functionare a diferite echipamente sau retele ce asigura confortul locatarilor. Desigur ca trebuie urmarit ca beneficiile unui spatiu tehnic sa depaseasca inconvenientele existentei sale. Cand proiectul cladirii este realizat in maniera profesionala, un etaj tehnic va respecta norme legate de protectia fonica si impotriva vibratiilor ori interferentelor magnetice produse de utilajele instalate.

Avantajele si dezavantajele etajului tehnic

Cele mai multe dintre aceste spatii ce au drept destinatie instalarea de utilaje si conducte pentru utilitati sunt pozitionate la ultimul nivel al cladirii. Sunt insa exceptii cand un etaj tehnic este proiectat sa fie folosit intre parter si primul nivel locuibil.

Aceasta situatie de amplasare a unui etaj tehnic se regaseste la constructiile care ofera la parter spatii comerciale. Intre parter si primul nivel cu destinatie de locuit poate fi desemnat un spatiu pentru etaj tehnic. Deoarece ultima varianta este mai rar intalnita, vom analiza care sunt in realitate avantajele si dezavantajele resimtite de locatari atunci cand etajul tehnic este amplasat in partea superioara a cladirii:

• Avantajele vecinatatii cu un etaj tehnic
  • Valoarea proprietatii invecinate cu un etaj tehnic poate fi mai mica cu circa 15 pana la 20% in comparatie cu aceeasi suprafata de la un etaj inferior din acelasi imobil;
  • Privelistea asupra zonei pe care o ofera un apartament situat langa etajul tehnic este incomparabila cu ceea ce se poate vedea pe ferestre de la etajele inferioare;
  • Folosirea spatiului de langa zona de etaj tehnic pentru amenajarea unei gradini sau terase cu acces usor din apartament. Acest spatiu poate fi proiectat si construit de la bun inceput, altfel este necesar sa aveti acordul asociatiei de locatari;
  • Nivelul de inaltime ofera aer curat si elimina posibilitatea mirosurilor neplacute datorate traficului sau prezenta insectelor;
  • Lipsa unui spatiu ocupat de proprietari deasupra propriului apartament conduce la mai multa intimitate si liniste. Zgomotul stradal este semnificativ diminuat;
  • Praful din aer este substantial mai redus, datorita distantei de la sol pana la zona locuita de sub etajul tehnic;
  • Traficul locatarilor pe casa scarii nu afecteaza nivelul unui apartament situat langa un etaj tehnic;
  • Nu vor interveni pagube din pricina unei inundatii produsa de vecinii din apartamentul de deasupra. Atat timp cat eventualele conducte pluviale si acoperisul cladirii sunt in perfecta stare, nu va exista risc de inundatie sau infiltratii;
  • Iluminarea naturala este foarte buna si va aduce economie de energie electrica, in special pe timp de iarna.

• Dezavantaje locuirii langa un etaj tehnic
  • Posibilitatea refularii din conductele de apa pluviala cand acestea nu sunt prevazute cu un sistem eficient si functional ce nu permite inversarea cursului gravitational de scurgere a apei;
  • Infiltratia de apa ce poate avea cauze legate de slaba izolare a acoperisului;
  • Zgomotul sau vibratiile produse de utilajele de ridicat (ascensoare). Daca montajul acestora nu a prevazut folosirea de material antivibratii, sau calitatea acestuia a fost precara, zgomotul poate afecta inclusiv etajele inferioare. Antifonarea unui etaj tehnic este obligatorie in special cand exista motoare electrice ce functioneaza des;
  • Lipsa izolatiei termice a peretilor si tavanului unui etaj tehnic va transmite caldura sau frigul acumulate in toate directiile;
  • Valoarea proprietatii aflate langa un etaj tehnic ar putea scadea atunci cand exista neajunsuri legate de zgomot, vibratii sau infiltratii, toate avand drept cauza modul defectuos de intretinere (uneori de proiectare) a acestui spatiu.

Care sunt problemele ce pot aparea la un etaj tehnic?

Exploatarea si buna functionarea a unui etaj tehnic este impartita intre acociatia de locatari / proprietari si firmele abilitate sa intretina sau sa repare echipamentele instalate in acest spatiu. Atat timp cat aceasta incinta a fost proiectata si constructia a fost realizata in maniera profesionala, prezenta unui etaj tehnic nu va pune niciun fel de problema locatarior sau cladirii in sine.

Pentru a fi siguri ca locuirea la orice etaj dintr-un bloc cu etaj tehnic, sau intr-un apartament situat in imediata vecinatate a etajului tehnic sunt sigure, punctam aici problemele de care v-ati putea lovi in legatura cu acesta.

• Izolarea fonica – Lipsa, insuficienta ori ineficienta izolatiei fonice la nivel de pereti si pardoseala poate provoca disconfort pentru locatarii de langa un etaj tehnic;
• Izolarea impotriva vibratiilor – Toate echipamentele care produc vibratii trebuie prevazute cu stative antivibratii. Periodic aceste masuri trebuie verificate in legatura cu eficienta lor de catre proprietarii acestor instalatii;
• Izolarea termica – Caldura sau frigul se vor transmite prin pereti catre etajul imediat alaturat. Nu este suficient sa fie izolat doar tavanul sau doar peretii;
• Hidroizolarea terasei de pe etajul tehnic – Deterioarea stratului de hidroizolatie va produce infiltratii ce pot ajunge inclusiv la tavanul sau peretii etajului inferior;
• Siguranta instalatiilor de apa / pluviale – Verificarea periodica a acestor instalatii intra in sarcina administratiei cladirii. Refularile sau pierderile de apa din conducte pot provoca pagube insemnate;
• Siguranta instalatiilor electrice – Daca proiectarea unui etaj tehnic a prevazut montarea de trasee electrice, aceste vor primi mentenanta periodica din partea distribuitorului de energie electrica. Administratorul poate solicita verificari preventive in legatura cu aceasta instalatie. Aparitia unui scurtcircuit la suprasarcina, sau accidental, poate provoca un incendiu;
• Siguranta echipamentelor pentru telecomunicatii – Pot aparea perturbatii electromagnetice intre echipamentele pentru telecomunicatii, in special intre cele GSM si cele de transmisie pentru internet sau televiziune. Vor trebuie asigurate montaje profesionale in asa fel incat sa nu existe interferente si sa nu afecteze locatarii.

Oricare dintre aceste probleme poate fi preintampinata daca se va construi cu materiale si manopera profesionista si daca se va solicita un plan de intretinere. Ulterior, intretinerea si inlocuirea la timp a partilor uzate ale echipamentelor sau altor materiale montate in spatiul unui etaj tehnic, vor fi masuri ce asigura linistea locatarilor si siguranta cladirii.

Beneficile existentei unui etaj tehnic sunt incontestabile atunci cand arhitectul impreuna cu constructorul au proiectat si construit corect. Indiferent de partea de cladire unde este pus in folosinta, acest spatiu va asigura o zona dedicata pentru facilitati legate de functionarea cladirii. De la confort locativ si pana la acces la informatii si comunicatii, echipamentele din aria unui de etaj tehnic pot fi considerate astazi de neinlocuit.