Suprafața utilă

Contine firme recomandate. Vezi firmele.

Esti firma si vrei mai multi clienti? Te recomandam noi clientilor. Vezi detalii.

Cunoașterea unor termeni folosiți de către arhitecți, ingineri, constructori, consultanți imobiliari etc. este importantă pentru momentul construirii, cumpărării sau vânzării unui imobil sau pentru a purta discuțiile în vederea procurării unei asigurări ale unei locuințe sau pentru discuțiile cu un arhitect în momentul în care îl soliciți la proiectarea unei case sau unui apartament. 

În general, confuziile se fac cu privire la diferența dintre termenii care se referă la suprafața utilizabilă și cei care se referă la suprafața construită. Este utilă înțelegerea acestor noțiuni, mai ales pentru domeniul vânzărilor imobiliare, deoarece acolo se pun uneori prețuri necorespunzătoare suprafeței locuibile, profitând de inducerea în eroare care se face cu privire la noțiunile distincte în care se exprimă suprafețele unui spațiu. 

Termenii aceștia sunt definiți în legea nr. 114, Legea locuinței.

Ce este suprafața utilă? Ce se măsoară și ce nu se măsoară pentru stabilirea valorii suprafeței utile ale unei locuințe?

Suprafața utilă este suma tuturor suprafețelor camerelor dintr-un imobil. Cu alte cuvinte, este suprafața desfășurată, fără suprafața aferentă pereților.

Pentru calculul suprafeței utile nu se iau în considerare suprafețele următoarelor elemente:

• logiilor și balcoanelor;
• pragurilor golurilor de uși;
• trecerilor cu deschideri până la 1,00 m;
• nișelor în care se poziționează radiatoare;
• sobelor și cazanelor de baie (dacă este cazul);
• rampei scărilor (pentru cazul unui duplex, de exemplu).

Pentru calculul suprafeței utile a unei construcții amplasate pe teren în pantă, aria construcției se calculează în plane orizontale în trepte, în funcție de teren și specificul construcției.

Pentru calculul suprafeței utile ale unui apartament se vor aduna suprafețele tuturor încăperilor locuibile: camera de zi, dormitoarele, grupul sanitar, băile, bucătăria, biroul, dressing-ul, spațiul pentru locul de luat masa, spațiile de depozitare și de circulație din interiorul locuinței.

Suprafața utilă vs. suprafața desfășurată

Pentru a înțelege mai bine diferența dintre suprafața utilă și suprafața desfășurată poți să îți imaginezi felul în care cele două tipuri sunt măsurate pe teren. Pentru suprafața utilă se vor face măsurători de-a lungul pereților la interior, iar pentru suprafața desfășurată se vor face măsurători pe conturul exterior al pereților și se vor aduna suprafețele tuturor etajelor clădirii respective. 

Dacă realizăm calculul celor două tipuri de suprafețe caracteristice ale unei case, vom observa următoarea regulă general valabilă: suprafața desfășurată > suprafața utilă.

Cum diferă suprafața utilă de suprafața construită?

În cazul locuințelor colective, suprafața construită este suma suprafețelor utile ale tuturor încăperilor, ale logiilor și balcoanelor (în cazul în care nu depășesc planul fațadelor), precum și suprafața aferentă pereților interiori și exteriori ai construcției care sunt construiți la nivelul solului.

În calculul suprafeței construite se include proiecția la sol a balcoanelor acoperite, a căror cotă de nivel este sub 3,00 metri de la nivelul solului și a logiilor închise ale etajelor este inclusă în suprafața construită. Nu sunt cuprinse în suprafața construită scările și platformele de acces în imobil. Cu alte cuvinte, suprafața construită reprezintă proiecția ariei amprentei la sol a imobilului.

Așa cum am explicat mai sus, atunci când ne referim la suprafața utilă a unui apartament, de exemplu, facem trimitere la suma tuturor suprafețelor camerelor înscrise în actele de proprietate, fără amprenta pereților interiori sau exteriori și fără suprafața balcoanelor sau logiilor. 

Diferența dintre cei doi termeni se poate explica astfel: atunci când valoarea suprafeței utile este adunată cu valorile suprafețelor tuturor pereților, cu amprenta logiilor, balcoanelor, teraselor și a părților comune dintr-un imobil, atunci vorbim despre suprafața construită.

Diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită este, în medie, de 20%. 

Dacă realizăm calculul celor două tipuri de suprafețe caracteristice unei case, vom observa următoarea regulă general valabilă: suprafața construită > suprafața utilă.

De ce este importantă suprafața utilă și care sunt prevederile legale referitoare la suprafața utilă?

Suprafața utilă este importantă pentru înțelegerea conformării locuințelor după standardele realizate de specialiști în domeniu și reglementate prin lege. În acest scop, aceste norme le întâlnim menționate în legea nr. 114, Legea locuinței, pe care imobilele ar trebui să le îndeplinească. 

Din fericire, statul a avut această preocupare de a asigura o locuire bună chiar și pentru cazul locuințelor colective. Din nefericire, dezvoltatorii urmăresc mai mult profitul, care rezultă din vânzarea apartamentelor și, de multe ori, proiectarea de arhitectură este influențată de exigențele lor prin care se abat de la reglementările Legii locuințelor. Astfel, este necesar să ne documentam sau să cerem ajutorul unor specialiști. 

În momentul achiziționării unui apartament, este nevoie să se verifice dacă aceste reglementări au fost aplicate în momentul proiectării și execuției imobilului respectiv. De exemplu, cel mai des găsim abateri de la respectarea Legii locuinței în cazul locuințelor colective construite recent. De foarte multe ori, apartamentele nu sunt conformate după reglementările cu privire la  suprafețele utile minime. O garsonieră, de exemplu, ar trebui să aibă suprafața utilă minimă de 37 mp, un apartament de două camere 52 mp etc.

Cine realizează măsurătorile pentru calculul suprafeței utile?

Cei care sunt responsabili de măsurarea suprafețelor caracteristice unei construcții sunt inginerii topometriști, iar valorile care rezultă din calculele făcute în urma măsurătorilor sunt înscrise în documentația cadastrală. 

Pentru domeniul arhitecturii și urbanismului, suprafața desfășurată a unui imobil este determinată de arhitecți și de către arhitectii urbaniști. 

Cunoașterea termenului de suprafață utilă este importantă pentru înțelegerea diferitelor caracteristici ale conformării unei locuințe. Legea nr. 114, Legea locuinței, conține reglementări cu privire la suprafețele minime ale apartamentelor în funcție de numărul de camere pe care îl au. De multe ori, dezvoltatorii locuințelor colective urmăresc numai profitul.

Aceștia influențează într-un mod negativ proiectarea de arhitectură și nu mai respectă normele din Legea locuinței, oferind spații subdimensionate, care sunt o premisă pentru o locuire de proastă calitate. Din acest motiv, ar trebui sa fie consultată legislația în momentul în care să îți achiziționezi un apartament  – cu atât mai mult dacă acesta se află într-un imobil recent construit.

De asemenea, este util să știm noțiunile în care sunt exprimate suprafețele unui apartament sau a unei case, întrucât pe site-urile din domeniul pieței imobiliare pot apărea confuzii, iar costul unui spațiu este exprimat de tipul euro/mp.

Unii dezvoltatori imobiliari, din dorința de a obține un profit mai mare, scot în evidență suprafața construită a unui apartament sau suprafața desfășurată a unei case și oferta pentru aceste tipuri de suprafețe prețul unui metru pătrat.

De multe ori, oamenii nu observă că metrul pătrat al unei locuințe nu a fost pus pentru suprafața utilă proprietății respective. Din acest motiv, trebuie să înțelegem diferența dintre suprafață utilă, suprafață desfășurată și suprafață construită a unei proprietăți pentru cazul în care vrem să vindem sau să cumpărăm un spațiu.