Suprafața construită

Contine firme recomandate. Vezi firmele.

Esti firma si vrei mai multi clienti? Te recomandam noi clientilor. Vezi detalii.

Suprafața construită a unei case sau imobil reprezintă aria acestuia (sau amprenta pe sol) masurată la exteriorul pereților. 

Este necesar să verifici valorile acestei suprafețe în momentul în care vrei să construiești o casă, dat fiind că la baza acesteia se află și calcularea impozitului anul. Mai mult de atât, cunoașterea acestora este necesară chiar și atunci când trebuie să vinzi, să cumperi sau să închiriezi o imobil.

Confuziile dintre termeni pe care agenții imobiliari vor să le inducă pot fi evitate dacă există o mică documentare înainte de consultatea site-urilor din domeniul imobiliar sau înainte de vizualizările spațiilor respective și întâlnirile cu proprietarii (dacă este cazul). 

Ce este suprafața construită?

Pentru calculul suprafeței construite a unui imobil se vor aduna ariile utile ale încăperilor, logiilor (dacă sunt închise), balcoanelor (dacă sunt acoperite și au cota de nivel sub 3,00 metri de la nivelul solului), a cotei-părți din suprafețele spațiilor comune ale clădirii (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea și evacuarea gunoiului, casa liftului etc.), a sobelor şi cazanelor de baie, precum și suprafața aferentă a pereților interiori și exteriori ai clădirii.

Această definiție a termenului «suprafață construită» o întâlnim în Legea locuinței, legea nr. 114, alături de alte specificații numerice pe care proiectarea locuințelor ar trebui să o urmeze.

În calculul suprafeței construite nu se includ ariile teraselor descoperite care depășesc planul fațadei și nici scările sau platformele de acces în imobil. 

Suprafața construită a unui teren se află adunând suma ariile de pe teren ocupate de clădiri, construcții de depozitare, instalații etc.

Pentru calculul suprafeței construite a unui imobil amplasat pe un teren care are o pantă, aria se va calcula în plane orizontale în trepte, în funcție de terenul respectiv și de specificul construcției.

Cine realizează măsurătorile pentru calculul suprafeței construite?

Măsurarea suprafețelor sunt întocmite de cele mai multe ori de către inginerii topometriști. Aceștia notează valorile care rezultă din calculele făcute în urma măsurătorilor de pe teren în documentația cadastrală. 

Pentru domeniul arhitecturii, arhitecturii de interior, design-ului și urbanismului, suprafețele construite sunt determinate în urma măsurătorilor din sit sau în urma întocmirii planșelor de proiectare de către arhitecți, arhitecți de interior și de către arhitecții urbaniști.

Valorile suprafețelor construite intră în calculul unui indicativ foarte important pentru imobil: POT – procentul de ocupare al terenului. Acest coefiecient urbanistic este definit în legea 350/2001, Anexa 2 – lege privind amenajarea teritoriului şi urbanismul.

Suprafața construită vs. suprafața construită desfașurată

Suprafața construită desfașurată reprezintă suprafaţa totală a planşeelor unui imobil. 

De exemplu, dacă o clădire are regimul de înălțime P+4 (adică parter și patru etaje), iar suprafața desfașurată a fiecărui nivel este de 100 mp, atunci pentru calculul suprafeței construite desfășurate vom face următoare operație:

S desfășurată parter x 5 nivele = 100 mp x 5 = 500 mp 

La calculul suprafeței construite desfășurate nu sunt luate în considerare ariile subsolurilor cu înălțimea de până la 1,80 metri, cele cu destinație pentru parcarea autovehiculelor, spațiile tehnice, adăposturi de protecție și nici suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, podurilor care nu pot primi destinație de zonă locuibilă prin amenajare, aleile de acces pietonal / carosabil în incintă, scările exterioare și zona de protecție betonată de 80 de centimetri din jurul construcției (trotuarul de protecție).

Cum influențează suprafața construită calculul impozitului?

Calculul impozitului anual pe care un proprietar trebuie să îl plătească depinde de valoarea suprafeței construite a spațiului pe care acesta îl deține. 

Modul de calcul se face conform Codului Fiscal, în conformitate cu Legea actualizată 227/2015. Aici sunt stabiliți și indicatorii care influențează calcularea impozitului. Astfel, vedem în această lege că valoarea impozabilă a unei proprietăți rezultă din înmulțirea suprafeței construite sau a suprafeței desfășurate (în cazul în care clădirea este desfățurată pe mai multe nivele) cu valoarea impozabilă ce depinde de tipul, caracteristicile și facilitățile construcției.

Prin ce diferă suprafața construită de suprafața utilă?

Suprafața utilă reprezintă suma tuturor ariilor încăperilor locuinței – camera de zi, dormitoare, băi, grupuri sanitare, bucătarie, birou, dressing, dining, spații de depozitare și de circulație din interiorul locuinței. Dacă adăugăm la valoarea acesteia ariile amprentelor pereților din imobil, vom avea suprafața construită.

De ce este importantă suprafața construită atunci când vă faceți o casă?

Fiecare teren are anumite caracteristici de urbanism impuse printr-un regulament pentru a controla felul în care se dezvoltă o zonă. Valoarea acestor indicatori urbanistici, POT și CUT, se găsesc în certificatul de urbanism al fiecărui teren.

În momentul în care arhitectul începe realizarea primelor propuneri pentru casa ta, acesta verifică în ce fel poate fi conformat imobilul astfel încă să respecte valoarea POT-ului, procentului de ocupare al terenului. Se fac variante pentru volumetrie ținând cont de numărul de camere și de suprafețele cerute de beneficiar astfel încât propunerea să nu depășească POT-ul impus în regulamentul de urbanism. 

POT-ul se calculează astfel: 

(S construită : S teren) * 100 = POT

Pentru cazul în care clădirea din proiectul tău nu respectă POT-ul reglementat prin planul urbanistic general (PUG) al orașului în care se află terenul, atunci arhitectul poate realiza un plan urbanistic zonal (PUZ) prin care propune pentru parcela ta derogarea de la parametrii urbanistici stabiliți prin PUG. Această regulă o găsim în legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului. Uneori se fac abateri de la ea astfel încât este permisă, din păcate, schimbarea indicelui urbanistic POT printr-o documentație de tip plan urbanistic de detaliu (PUD).

Cum diferă suprafața construită pentru achiziționarea unui apartament?

Pentru ca apartamentele să fie conformate corespunzător în vederea asigurării unui mediu sănătos în care să se desfășoare locuirea, statul a impus respectarea anumitor norme. În Legea locuirii, legea cu nr. 114, găsim aspecte cu privire la suprafața construită pe care trebuie să o urmărească fiecare apartament. Astfel, observăm la capitolul «Exigențe minimale» anumite valorile pe care, atunci când dorești să achiziționezi un apartament, ar trebui să verifici dacă sunt îndeplinite: 

• locuință cu o cameră, pentru o persoană: suprafața construită = minim 58 mp;
• locuință cu două camere, pentru două persoană: suprafața construită = minim 81 mp;
• locuință cu trei camere, pentru trei persoane: suprafața construită = minim 102 mp;
• locuință cu trei camere, pentru patru persoane: suprafața construită = minim 115 mp;
• locuință cu patru camere, pentru cinci persoane: suprafața construită = minim 135 mp;
• locuință cu patru camere, pentru șase persoane: suprafața construită = minim 144 mp;
• locuință cu cinci camere, pentru șapte persoane: suprafața construită = minim 166 mp;
• locuință cu cinci camere, pentru opt persoane: suprafața construită = minim 171 mp.

Din păcate, legile din domeniul proiectării și construcției de locuințe nu prevăd consecințe contravenționale în cazul în care dezvoltatorii nu respectă aceste legi. Mai mult, se permit abateri de la aceste reglementări, iar agenții imobiliari, din dorința de a vinde cât mai mult, nu ajută clienții prin a le arăta atunci când suprafețele unui imobil sunt sub standard.

Concluzie

În momentul în care îți dorești să construiești sau chiar să cumperi o locuință, trebuie să înțelegi ce înseamnă anumiți termeni. Este important să te documentezi chiar înainte de prima întâlnire cu arhitectul sau agentul de vânzări pentru a putea să îi ceri corect ce îți dorești și pentru a avea o privire critică asupra ofertelor pe care le primești.