Ghid interventii la casa existenta: Cu sau Fara AC

Ghid interventii la o casa existenta cu sau fara autorizatie de construire.

Casa dvs. este gata sa treaca la nivelul urmator! Se spune ca orice lucru frumos incepe cu un vis. Desigur si dvs. ati visat indelung la acest moment si ati construit pas cu pas bugetul necesar. Casa va deveni mai functionala si se va imbogati estetic. Iar acum se apropie si etapa punerii in opera! Dar obtinerea actelor pe care le implica diferite categorii de lucrari este un proces anevoios si, in plus, sfaturile nespecializate pe care le puteti intalni, fie ca sunt primite prin viu grai, fie ca le gasiti in mediul online, pot fi incomplete sau chiar eronate!

Atentie! Exista unele categorii de lucrari pe care le puteti efectua legal, fara a lua in spate drumul unei documentatii complexe. Insa, uneori, limita dintre a avea nevoie de AC si a putea executa o lucrare fara necesitatea autorizatiei de construire este foarte discreta, fara a fi, insa, echivoca, si puteti ajunge, fara sa va doriti, in situatia de ilegalitate!

Pentru ca sa lasati deoparte grija atator intrebari, echipa noastra a creat acest GHID din al carui cuprins veti invata cand este si cand nu este nevoie de AC. Legislatia actualizata in domeniu, experienta profesionala si empatia care stau la baza randurilor urmatoare vor face calatoria in domeniul interventiilor asupra unei constructii existente mai eficienta si, speram, deloc problematica!

Navigare in ghid

Exista o regula generala. Atunci cand nu se intervine asupra structurii de rezistenta si nu se modifica aspectul arhitectural al casei, nu este nevoie de AC. Fiecare regula are, insa, cel putin o exceptie! In acest caz, apare situatia in care casa dvs. are statut de monument istoric sau este amplasata intr-o zona de protectie. Pentru aceasta situatie, va recomandam sa parcurgeti Ghidul despre restaurare si reabilitare!

Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

1. Interventii fara Autorizatie de Construire

Acoperisul – sarpanta sau terasa

In cazul in care acoperisul casei nu se mai afla intr-o stare dezirabila, fie ca este de tip sarpanta ori de tip terasa, puteti realiza lucrari de reparatii locale, precum inlocuirea unor tigle fisurate ori inlocuirea unei membrane hidroizolatoare care nu isi mai face datoria. Puteti inlocui integral materialul invelitorii cu elemente noi de acelasi tip, sistemul de colectare a apelor pluviale, paziile, sageacul, sorturile de tabla, se pot aplica felurite vopsitorii, monta parazapezi. Toate acestea se pot face fara a aduce modificari formei si, implicit, structurii de rezistenta. Asadar, in situatia in care casa are un acoperis in doua ape, iar dvs. doriti sa il modificati intr-unul cu patru ape, nu va fi posibil, deoarece sarpanta face parte din structura de rezistenta.

Anvelopa vitrata

Fie ca detineti o casa a carei anvelopa vitrata are o varsta venerabila si a devenit asadar ineficienta, fie ca tamplariile sunt realizate din PVC si doriti o trecere catre lemnul stratificat, nu veti avea nevoie de AC. Poate doriti, si este propice arhitectural, sa adaugati o nota de distinctie prin utilizarea geamurilor cu sprosuri etc.

Spre deosebire de obligativitatea folosirii aceluiasi material in situatia invelitorii (motivata in special de parametrii tehnici ai materialului), in situatia tamplatiilor exterioare, acesta se poate inlocui un unul diferit. Conditia este ca golul sa nu se modifice. Este interzis sa se realizeze un gol de usa unde exista initial o fereastra, sa se schimbe dimensiunile unei ferestre prea mici etc. Aceste reguli se vor aplica si atunci cand este vorba de tamplariile interioare.

Anvelopa opaca

Si anvelopa opaca poate primi haine noi! In cazul unei locuinte individuale cu nu mai mult de trei niveluri, este posibila reabilitarea energetica fara AC, adica puteti aplica pe fatada termosistem. Fie ca optati sau nu pentru termoizolare, tencuielile si zugravelile aplicate ulterior, placarile si alte elemente similare trebuie sa pastreze calitatea si forma arhitecturala a elementelor de fatada, alaturi de cromatica. Pentru lucrari de refatadizare, adica in situatia in care se va schimba culoarea si/sau restul elementelor caracteristice prezente, dupa caz, este nevoie de AC. O fatada cubista nu va putea trece, spre exemplu, in stilul neofachwerk fara documentatia de autorizare.

Interiorul

La interior exista ceva mai multa libertate. Zugravelile, tencuielile, pardoselile se pot repara sau inlocui integral, fara restrictii. Puteti aici „lucra” cu mai putina grija fata de posibile limitari si/sau restrictii. Veti putea zugravi incaperile suprapunand o harta Bagua peste casa sau veti putea opta pentru o pardoseala de tip industrial in zona de zi etc. Exista lucrari de design interior care pot fi realizate fara AC. Si este chiar recomandabil in unele situatii (dictate de regula de dorinte si de buget) sa apelati la serviciile unui arhitect de interior.

Instalatiile

De asemenea, la capitolul instalatii, in limitele proprietatii, este posibil sa efectuati reparatii, sa introduceti in viata de zi cu zi sisteme de incalzire a apei calde omologate, aparate pentru climatizare sau pentru a contoriza unele consumuri. Atentie: Chiar daca lucrarile nu necesita AC, este de la sine inteles ca pentru punerea in opera cu rezultate valoroase veti apela la persoane cu competente in domeniu! Daca nu ati montat dvs. insiva gresie niciodata si totusi doriti sa o faceti, studiati putin procesul si eventual faceti o proba de dimensiune redusa.

2. Interventii cu Autorizatie de Construire

Legea nu este exhaustiva atunci cand mentioneaza lucrarile care NU necesita AC. De asemenea, lucrarile care necesita AC pot fi incadrate in mod eronat in categoria opusa. Daca regula generala (referitoare la structura si la aspectul arhitectural) nu va ofera certitudinea ca puteti interveni in mod legal asupra unei case existente, este recomandabil sa luati legatura cu un arhitect sau sa adresati o cerere administratiei locale, iar compartimentul de urbanism va va oferi raspunsul in termen legal.

In mod evident, extinderea unei case necesita AC, fie ca adaugati o incapere sau un etaj. De asemenea, o demolare partiala necesita AC. In aceste procese poate interveni si cazul feluritelor consolidari. Pentru aceste situatii va invitam sa consultati ghidurile respective.
Haideti sa analizam cateva situatii mai putin peremptorii!

Recompartimentarea

Doriti o recompartimentare, spre exemplu, doriti sa uniti doua incaperi printr-un gol cu o dimensiune augumentata, aflat intr-un perete structural, sau doriti sa renuntati la un perete structural integral. In aceasta situatie este nevoie de proiectare de specialitate. Rolul structural al elementului inlaturat va fi preluat de un alt element, se va interveni cu consolidari etc. Sau, dimpotriva, doriti sa „impartiti” un spatiu. Atat timp cat recompartimentarea nu are caracter provizoriu, chiar daca nu afecteaza structura de rezistenta, este nevoie de AC.

Goluri noi – anvelopa vitrata si interiorul

Doriti un gol nou de usa sau fereastra, fie ca este la interior ori la exterior. Fiecare deschidere noua intr-un perete va avea parte de un tratament structural, se va bordura etc. astfel ca in timp sa se comporte eficient, fara sa apara riscul de colaps al peretelui, fisuri etc. Trebuie, de asemenea, sa va asigurati ca amplasarea unui nou gol respecta prevederile Codului Civil – exista in practica multe exemple negative de ferestre care privesc direct in intimitatea parcelei vecine, de pe limita de proprietate chiar, desi distanta legala minima este de 2m.

Acoperisul – forma si invelitoare noi

Doriti un acoperis nou. Fie ca forma celui actual va fi modificata, fie ca tipul de material al invelitorii va fi altul, este nevoie de AC. Modificarea formei se refera la mai multe aspecte: se poate modifca doar panta, se poate modifica volumetria, puteti adauga o lucarna etc. Este posibil ca sarpanta sa fie deteriorata si sa necesite inlocuire si, deci, proiectare!

Instalatiile

Functiuni noi in spatii existente

O alta situatie des intalnita este refunctionalizarea unui pod nelocuit. Adica amenajarea unei mansarde, fara a modifica sarpanta. Contrar parerii des vehiculate conform careia nimeni nu vede ce e in podul dvs., atunci cand amenajati o mansarda, in primul rand trebuie sa stiti ca se schimba baza de impozitare. Apoi, desigur, veti avea nevoie si de o documentatie tehnica riguros elaborata, care va asigura trainicia si corectitudinea lucrarilor. De asemenea, daca doriti un gard nou, fie ca cel vechi este disfunctional sau inestetic, fie ca este chiar inexistent, aveti nevoie de un proiect al acestei imprejmuiri si de AC.

Situatie neasteptata: aveti AC, dar s-a intamplat ceva pe drum

Cel mai probabil, solutia tehnica s-a modificat si o simpla dispozitie de santier nu acopera problema. Poate ati achizitionat o casa in curs de edificare si doriti unele ajustari. Sau agreati solutia tehnica, functionala si volumetrica, dar estetica fatadei nu va multumeste etc. In aceasta situatie nu este nevoie sa intrati in panica. Nu sunteti singur si doar frecventa unor asemenea situatii a facut ca acestea sa fie reglementate juridic.
In acest caz, veti avea nevoie de o noua AC si, in primul rand, veti solicita un certificat de urbanism pentru modificari ale autorizatiei deja obtinute. Apoi veti urma pasii specifici autorizarii. Conditia este ca reglementarile din precedentul certificat de urbanism sa fie respectate!

Vezi art. 67 din Ord. 839/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a L50/1991 actualizata

3. Aveti nevoie de Autorizatia de Construire! Cum trebuie sa procedati in continuare?

Va veti pregati pentru a obtine un certificat de urbanism (https://www.reformex.ro/ghiduri/construire-casa-noua/#certificat-urbanism), acesta fiind documentul fara de care nu puteti porni la drum. Pentru aceasta, veti avea nevoie de un extras de carte funciara (https://www.reformex.ro/ghiduri/construire-casa-noua/#extras-carte-funciara) si de o ridicare topografica (https://www.reformex.ro/ghiduri/construire-casa-noua/#studiu-topografic).

Fiind vorba de interventii asupra unei constructii existente, veti avea nevoie de o expertiza tehnica (https://www.reformex.ro/ghiduri/extindere-casa/#expertiza-tehnica). Pentru intocmirea acestui studiu de specialitate, este nevoie de un anteproiect de arhitectura (https://www.reformex.ro/ghiduri/extindere-casa/#anteproiect-arhitectura) realizat ulterior intocmirii unui releveu (https://www.reformex.ro/ghiduri/extindere-casa/#releveu), respectiv de un studiu geotehnic (https://www.reformex.ro/ghiduri/extindere-casa/#studiu-geotehnic).

Avand toate acestea la indemana, se va putea trece la etapa de proiectare propriu-zisa (https://www.reformex.ro/ghiduri/extindere-casa/#proiectarea).

In functie de specificul lucrarilor, vi se vor solicita si anumite avize si acorduri (https://www.reformex.ro/ghiduri/extindere-casa/#avizele).

Urmatorul pas este obtinerea Autorizatiei de Construire (https://www.reformex.ro/ghiduri/extindere-casa/#autorizatia-de-construire). Punerea in opera a lucrarilor urmeaza etapele specifice oricarei lucrari care necesita o autorizare: https://www.reformex.ro/ghiduri/extindere-casa/#punerea-in-opera.

La final, in functie de specificul lucrarii, va fi sau nu nevoie de actualizarea documentatiei cadastrale. In situatia in care este vorba doar de redimensionarea unui gol, aceasta documentatie isi mentine valabilitatea. Daca, insa, veti schimba folosinta unui pod nelocuit in mansarda, veti lua legatura cu un inginer topograf pentru aducerea la zi a situatiei.

Daca ati urmat acest ghid, inseamna ca ati construit legal, iar rezultatele sunt de inalta calitate! Felicitari!