Ghid construire casa noua, pas cu pas

Sunteti la cativa pasi de a va vedea dorinta realizata! Mereu ati investit in visul de a ajunge AICI! Aveti timpul de partea voastra, aveti bugetul necesar, universul va zambeste! Apoi incepeti un amplu proces de documentare si… stresul va acapareaza. Informatiile din mediul online se bat cap in cap sau sunt incomplete. Nu mai stiti incotro sa va indreptati si in cine sa aveti incredere.

Uitati de aceste griji inutile, folosind GHIDUL creat de echipa noastra si bazat pe legislatia actualizata in domeniu, pe experienta profesionala si pe empatie va veti duce cu usurinta proiectul la bun sfarsit! In acest ghid veti gasi informatii detaliate despre tot procesul de construire a unei case, incepand de la extrasul de carte funciara si terminand cu intabularea constructiei obtinute. In felul acesta, veti avea o imagine completa despre intreg procesul ce trebuie urmat: atat inainte de inceperea santierului in sine, cat si dupa finalizarea acestuia. Sunteti gata? Va invitam la o lectura pe cinste!

1. Extrasul de carte funciara

Ati achizitionat deja un teren sau va pregatiti sa o faceti. Primul lucru pe care trebuie sa il faceti este sa studiati extrasul de carte funciara, pentru a va asigura ca totul este ok. Extrasul de carte funciara este precum cartea de identitate, dar pentru teren, deci un buletin al terenului de unde veti afla care este suprafata, care este conformatia in plan (daca exista partea grafica), daca exista sau nu o ipoteca, etc. Este simplu sa obtineti acest document online, accesand site-ul https://epay.ancpi.ro/epay/. De regula, dureaza sub 60 de minute sa va creati un cont, sa configurati produsul cumparat, sa platiti 20 RON si extrasul de carte funciara sa ajunga in casuta postala!

Probleme posibile:

  • Datele trebuie actualizate, fie ca suprafata inscrisa in act este mai mica sau mai mare decat cea masurata, fie ca se schimba unitatea administrativ teritoriala, etc. Majoritatea cazurilor de actualizare sunt reprezentate de rectificarea suprafetei terenului. Pentru rezolvarea acestei probleme, veti lua legatura cu un inginer topograf!
  • Pe teren nu se poate construi. Posibile situatii: este intr-o zona inundabila, pe teren va trece o autostrada, terenul se afla intr-o zona naturala protejata, etc. De regula, pentru a avea certitudinea ca pe teren nu se poate construi si va trebui sa va reorientati, veti lua legatura cu un arhitect!

 

Vezi art. 65 al. (4) din ORDIN ANCPI nr. 423/2018

2. Studiul topografic

Aveti nevoie de un studiu topografic sau, cum i se spune in mod uzual, ridicare topo. Acest document contine planul terenului, vecinatatile, retele edilitare, etc. Pentru a avea valoare juridica, este nevoie sa fie avizat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) din judetul respectiv. Pentru aceasta, veti lua legatura cu un inginer topograf! Posibilele probleme sunt cele mentionate la Pasul 1.

Vezi REGULAMENTUL ANCPI din 9 iulie 2014

3. Certificatul de urbanism

Urmeaza sa solicitati un certificat de urbanism pentru informare de la administratia locala in cauza. Puteti cere acest act sau o poate face altcineva. Unele primarii se bucura de tehnologia necesara pentru a elibera acest document online. In alte situatii, este nevoie de un drum. Veti completa o cerere, veti atasa extrasul de carte funciara, ridicarea topo, o copie a cartii de identitate. Veti plati o taxa de marimea zecilor de lei, in functie de suprafata terenului si de amplasarea in zona urbana sau rurala. In cerere veti mentiona ce anume vreti sa construiti si regimul de inaltime. Adica, locuinta unifamiliala, locuinta duplex, parter, parter si un etaj, etc. In unele cazuri, este posibil sa va fie solicitata o documentatie suplimentara, precum un plan de situatie cu obiectivul propus.

Certificatul de urbanism va oferi informatiile necesare procesului de proiectare si lista avizelor, acordurilor si a studiilor de specialitate necesare in vederea obtinerii autorizatiei de construire. Veti afla cum trebuie amplasata casa pe teren in raport cu limitele de proprietate, care este regimul de inaltime admis in zona, ce procent din teren poate fi construit si care este coeficientul de utilizare. Aceste reglementari urbanistice si altele asigura igiena functionala si estetica a tesutului construit. In acest fel, va este ocrotita calitatea vietii si sunteti siguri ca pe terenul invecinat, spre exemplu, nu se va putea construi o fabrica sau un bloc cu 10 etaje.

In unele zone exista reguli mai stricte: este posibil sa fie impusa valoarea cotei la cornisa sau gama cromatica a finisajelor sa se armonizeze cu constructiile invecinate. De asemenea, veti afla care sunt avizele si studiile de specialitate necesare intocmirii documentatiei finale pentru obtinerea autorizatiei. Despre acestea toate, puteti citi pe larg la pasii 2, 4 si 6. Valabilitatea certificatului de urbanism este de 1 an de zile, cu posibilitatea de prelungire. Daca intampinati probleme sau timpul nu este in avantajul vostru, veti lua legatura cu un arhitect!

Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

4. Studiul geotehnic

Studiul geotehnic contine informatii de specialitate despre teren si este realizat de un inginer geolog. Este un document solicitat prin certificatul de urbanism si doar pe baza acestuia structura de rezistenta a casei va fi corect proiectata. Atunci cand luati legatura cu inginerul geolog, ii veti pune la dispozitie extrasul de carte funciara si certificatul de urbanism. De regula, pentru a construi o casa noua, este suficient un foraj pe teren. Apoi, natura si particularitatile solului vor fi studiate intr-un laborator geotehnic atestat. Pentru a avea valoarea juridica, studiul elaborat va fi verificat de un verificator atestat pentru Cerinta Af (rezistenta si stabilitate).

Studiul geotehnic contine parti scrise si parti desenate (anexe grafice si tabelare), cu informatii precum nivelul apelor subterane, stratificatia solului, adancimea de inghet, recomandare privind cota de fundare si materialele utilizate pentru fundatii, etc., si este insotit de referatul de verificare mentionat mai sus.

Atentie: Nu veti putea utiliza studiul geotehnic al vecinului.

Vezi Normativul privind documentatiile geotehnice pentru constructii, indicativ NP 074-2014

5. Proiectarea

Este cel mai frumos! Acum veti lua legatura cu echipa de proiectare si casa va prinde contur. Pentru inceput, veti discuta cu un arhitect. Este recomandat sa abordati doi sau trei arhitecti, pana veti decide cu care veti colabora. Sau poate sunteti norocosi si va simtiti „acasa” de la prima discutie! Drept criterii puteti folosi: felul in care rezonati cu arhitectul, cum si cat simtiti ca va intelege, bugetul, recomandari, portofoliul, etc.

Dupa ce ati ales, arhitectul va fi prietenul si indrumatorul vostru! Nu trebuie sub nicio forma sa cautati o casa care va place pentru a o reproduce (fals si ilegal in acelasi timp!) sau sa credeti ca trebuie sa mergeti la arhitect cu un plan gata! Va veti pregati ca pentru o discutie sincera cu voi insiva! Daca nu stiti cum sa va pregatiti, nu va faceti griji!

Arhitectul va va intreba si indruma pas cu pas. Veti discuta despre ce functiuni va avea casa, despre stilul propriu de viata, despre familie, despre visuri, despre stilul arhitectural, despre structura de rezistenta a casei, despre incalzirea spatiilor, etc. Va fi un fel de brainstorming, unde este necesar sa va expuneti toate dorintele pe care le aveti de la casa! Apoi, arhitectul va intocmi tema de proiectare. Daca o veti aproba, se va continua procesul de proiectare. Daca nu, aceasta va fi retusata pana va atinge forma dorita.

Din acest punct, incepe proiectare propriu-zisa. Veti avea nevoie de un proiect tehnic, pentru a construi. Acesta contine proiectul de arhitectura, proiectul de structura de rezistenta, proiectele pentru instalatii sanitare, termice si electrice. Nu va lasati inselati de tarife sau durate de timp mai atragatoare daca veti primi doar proiectul in faza DTAC. Este ilegal si este ca si cum ati construi legat la ochi de la nivelul fundatiei in sus!

 

Proiect de arhitectura

Proiectul de arhitectura va contine piese scrise si desenate. Partea scrisa consta in memoriul care descrie proiectul oferind informatii specifice, precum amplasamentul, schema functionala, suprafete, materiale, etc., si antemasuratoare (lista cantitatilor de materiale care se vor utiliza). Partea desenata va include planul de amplasament, planul de situatie, planurile tuturor nivelurilor, sectiuni caracteristice, fatade, tablou de tamplarie. Legislatia nu prevede obligativitatea simularilor 3D, deci, fiti siguri ca, daca va doriti, veti contracta si acest serviciu!

Pentru obtinerea autorizatiei de construire veti avea nevoie de o documentatie pentru autorizarea lucrarilor care vor fi executate, mai pe scurt, DTOE. Acest proiect mai micut poate fi realizat de arhitect si consta intr-un memoriu in care sunt descrise lucrarile provizorii necesare, respectiv un plan general care prezinta santierul, adica unde vor fi amplasate toate cele necesare.
In afara de proiectul de arhitectura, veti avea nevoie de proiectul de structura de rezistenta si de proiectele pentru instalatii termice, sanitare si electrice.

 

Proiect structura rezistenta

Proiectul structurii de rezistenta contine, de asemenea, un memoriu cu date specifice si piese desenate. Structura de rezistenta va fi aleasa in functie de mai multe criterii. In primul rand, se va tine cont de adaptarea acesteia la volumul arhitectural. In cazul unei case de o complexitate medie, se poate opta pentru zidarie mixta, lemn, metal sau structuri mixte.

Cea mai des utilizata structura la nivel de arhitectura rezidentiala este cea mixta: zidarie portanta, plus stalpisori din beton armat. In acest caz, proiectul va contine ca si parte scrisa pe langa memoriu si extrase de armatura. Piesele desenate vor fi reprezentate de planuri de sapatura si fundatii, planuri de cofraj si armare pentru plansee, centuri, grinzi si samburi, detalii, planul sarpantei sau al invelitorii terasa, dupa caz. Se pot adauga alte piese in functie de necesitatea impusa de solutia arhitecturala.

 

Proiect instalatii

Proiectele de instalatii contin memoriile tehnice specifice, listele de cantitati, planurile tuturor nivelurilor cu indicarea traseelor, coloanelor si a echiparilor specifice dupa caz: obiecte sanitare, tablouri, prize, corpuri de incalzire, tubulatura de ventilatie, etc.; scheme functionale si de montaj pentru fiecare tip de instalatie si planurile de coordonare ale retelelor edilitare. In aceasta etapa veti comunica inginerilor de specialitate dorintele si posibilitatile privind sistemul de incalzire, daca veti folosi o plita electrica sau gaz, veti avea in vedere iluminarea, canalizarea existenta sau nu, etc.

Toate aceste proiecte devin gata sa va aduca autorizatia de construire atunci cand sunt verificate de verificatori atestati si le sunt adaugate referate de verificare. Puteti contracta acestea separat sau puteti apela la o entitate care sa va ofere toate aceste servicii „la pachet”! Pe parcursul procesului de proiectare veti fi in contact cu echipa si toti membrii echipei vor colabora intre ei. Veti primi intrebari suplimentare, veti aproba solutii, etc.

Sfaturi:

  • Solicitati proiectul tehnic pentru toate specializarile!
  • Fiti foarte atenti la partea juridica, cititi cu atentie contractele, etc. Asigurati-va ca ati inteles corect toate costurile necesare!
  • Discutati despre asistenta tehnica pe santier. Cel mai bine este sa o contractati de pe acum!
  • Asigurati-va ca proiectele vor fi verificate de verificatori atestati!
  • Pentru orice intrebari si dubii, discutati cu echipa de proiectare. Nu ignorati nicio problema, nu va rusinati sa intrebati, nu aprobati solutii cu care sunteti in dezacord, etc.

Posibile probleme:

  • Daca ati urmat toti pasii precedenti asa cum trebuie, nu veti avea probleme. Cel mult, unele intarzieri daca veti modifica destul de mult unele solutii.

 

Vezi art. 9 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 13 din L10/1995 actualizata

Vezi ANEXA nr.1 la L50/1991 actualizata: CONTINUTUL-CADRU al documentatiei tehnice D. T. pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii

6. Avizele

Se desfasoara in paralel cu proiectarea si consta in obtinerea AVIZELOR solicitate prin certificatul de urbanism. Puteti obtine aceste avize sau puteti solicita arhitectului sa va ofere aceasta misiune complementara in schimbul unui onorariu sau puteti contracta aceste servicii prin intermediul unei societati comerciale, etc., cu acest profil. Obtinerea avizelor uzuale dureaza de regula si in medie 15 zile, fiecare avand un tarif de circa 100 RON. De cele mai multe ori, este posibila depunerea documentatiei online. In functie de amplasament, numarul avizelor difera. De exemplu, daca terenul este intr-o zona unde nu exista retea publica de apa si canalizare, nu va va fi solicitat acest aviz.

De regula, nu exista probleme in a obtine avizele solicitate prin certificatul de urbanism! Valabilitatea acestora este de 1 an de zile.
Atentie: Nu veti putea face plati online catre autoritatile care au contul bancar deschis la Trezorerie prin aplicatiile uzuale de online banking. Solutie: daca nu ati contractat aceasta misiune complementara, puteti face plata la un oficiu postal, la banca unde aveti cont sau in unele cazuri pe https://www.ghiseul.ro/ghiseul/public.

Atentie: Exista categorii de lucrari care nu pot fi autorizate fara acordul notarial al vecinilor. Daca vecinul refuza un anume acord pentru a isi proteja calitatea vietii, nu aveti ce face. Daca un asemenea acord este solicitat prin certificatul de urbanism, aveti grija sa il obtineti inainte de a demara procesul de proiectare!

Probleme posibile:

  • Documentatia depusa nu este completa. Adaugati piesele lipsa si veti obtine avizul! Daca nu stiti cum, veti lua legatura cu un arhitect sau o societate comerciala/PFA specializata.
  • Avizul nu a fost emis la termen. Luati legatura cu respectiva entitate si aflati care este cauza! De regula, daca documentatia depusa nu este ok, veti fi contactat de respectiva entitate pentru a remedia problema!

 

Vezi art. 5 din L50/1991 actualizata

7. Autorizatia de construire

Ce a fost greu a trecut! Veti obtine autorizatia de construire! Ati intrat in posesia unor dosare voluminoase cu care va trebui sa mergeti la primarie. Aveti acum proiectul tehnic, dar veti depune pentru obtinerea autorizatiei doar o parte. Daca nu va descurcati, intreabati echipa de proiectare. Puteti solicita sa fiti insotiti la depunerea documentatiei. 

Sau veti fi sfatuiti la fata locului de angajatii compartimentului de urbanism. Va trebui sa achitati o taxa de ordinul sutelor de RON pentru o casa de dimensiune medie, un procent din valoarea de investitie din devizul intocmit de arhitect: 0,5%. Apoi veti completa o cerere. Aceasta cerere are o anexa care trebuie completata, semnata si stampilata de arhitect. 

Documentatia se depune in 2 exemplare, unul va ramane in arhiva, unul va ramane. Termenul de eliberare a AC este de 30 de zile, dar, in functie de volumul de munca, puteti fi norocosi. Daca terenul este intr-o zona unde se construieste mai putin, ati putea primi autorizatia mai repede. Valabilitatea AC este de 1 an, adica aveti la dispozitie 12 luni pentru inceperea lucrarilor.

Vezi art. 7 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 22, 23, 26 din L10/1995 actualizata

8. Punerea in opera

Ati obtinut AC! Felicitari! Inseamna ca ati urmat corect pasii precedenti! Acum veti incepe alte cautari, dar, spre deosebire de inceput, aveti experienta si contacte! Veti avea nevoie de o echipa care sa puna in opera proiectul de casa. Veti avea nevoie de un diriginte de santier. Desi sunteti foarte satisfacuti de inginerul de structura, dirigintele de santier trebuie, conform legislatiei, sa fie alta persoana si sa fie autorizata in acest sens. Puteti cauta, la fel ca pentru proiectare, urmarind aceleasi criterii, oamenii care va vor fi de folos la punerea in opera a visului vostru!

Echipa de proiectare va fi pe teren pentru fazele determinante. Dirigintele de santier este reprezentantul vostru pe santier. Aceasta sau constructorul vor convoca persoanele care trebuie sa participe la fazele determinante. Pentru o casa, aceste faze determinante sunt de regula: predarea amplasamentului catre constructor si verificarea trasarii (arhitect), sapatura si natura terenului (inginerul structurist si inginerul geolog), executia structurii pe etape (inginerul structurist), calitatea executiei zidariei (arhitect si inginer structurist), calitatea executiei termoizolatiei sau a hidoizolatiilor, dupa caz (arhitect). Toate aceste vizite pe santier vor avea constari consemnate in procese verbale care vor fi ulterior incluse in cartea tehnica a constructiei.

Expertii pentru proiectare vor fi in contact cu echipele care pun in opera. Daca ceva este pus in opera gresit, se va rectifica. Exista situatii cand se va aplica o dispozitie de santier: se descopera o eroare in proiect sau apare modificare a solutiei. Atentie! De regula, o dispozitie de santier are de a face cu un aspect minor, puteti cobori un parapet cu 10 cm, dar, in niciun caz, nu puteti modifica pozitia casei pe teren sau solicita schimbarea functiunii.

De regula, dirigintele de santier contractat se va ocupa de anuntarea inceperii lucrarilor catre Inspectoratul de Stat in Constructii si catre administratia locala. Se vor achita taxe catre ISC, 0,1 %, respectiv 0,5% din valoarea lucrarilor. A doua taxa se poate achita in doua rate.

Cartea tehnica a constructiei inseamna totalul documentelor tehnice cu privire la proiectare, executie, receptie si comportarea in timp a constructiei.

Dupa finalizarea lucrarilor se va pregati receptia finala prin convocarea unei comisii. Daca proiectul a fost respectat, adica nu a fost incalcata autorizatia de construire, comisia va recomanda admiterea receptiei.

Daca ati urmat pasii anteriori cu corectitudine, receptia va fi admisa. In nefericitul caz contrar, veti reveni la pasul 3 si se vor adauga costuri suplimentare de reproiectare. Dar, daca ati citit cu atentie acest ghid, sunteti feriti de evenimente scapate de sub control!

Vezi art. 37 din L50/1991 actualizata 

Vezi art. 17, 22, 23, 25, 26 din L10/1995 actualizata

9. Intabularea

Casa este gata! Felicitari! Veti lua legatura din nou cu inginerul topograf pentru inscrierea casei in cartea funciara! Pe baza autorizatiei de construire si a procesului verbal de receptie finala, acesta va intocmi noua documentatie cadastrala.

Vezi art. 37,39 din L50/1991 actualizata

Legislatie

Daca vreti sa stiti mai multe despre reperele legislative, ca sa fiti pregatiti pentru orice situatie similara sau daca va pasioneaza acest domeniu, va recomandam sa accesati online aceste legi!
Legea nr. 10/1995 cu modificarile ulterioare.
Legea nr. 50/1991 cu modificarile ulterioare.
Legea locuintei nr. 114/1996 cu modificarile ulterioare.
Legea 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect.
Legea nr. 101/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor.
Legea 147/2017 pentru modificarea anexei nr. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 40/2017 pentru modificarea art. 4 alin. (1) lit. c) si d) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 100/2016 pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, precum si a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Regulamentul privind stabilirea categoriei de importanta a constructiilor din 08.06.1994 cu modificarile ulterioare
HG 925/1995 privind aprobarea Regulamentului de verificare si expertiza tehnica de calitate a proiectelor, a executiei constructiilor, completat cu indrumatorul de aplicare MLPTL nr. 77/N/1996
HOTARARE nr. 675 din 3 iulie 2002 privind modificarea si completarea Hotararii Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii.
Normativ de siguranta la foc a constructiilor P 118-99, republicat.
Normativ privind proiectarea si executarea instalatiilor sanitare I9-94.
Ghid privind criteriile de performanta ale cerintelor de calitate conform legii nr.10-1995 privind calitatea în constructii, pentru instalatii sanitare GT-063-04.
Ordin nr. 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igiena si sanatate publica privind mediul de viata al populatiei.
Normativ privind proiectarea cladirilor civile din punct de vedere al cerintei de siguranta in exploatare, indicativ NP 06802.
Normativ privind proiectarea si executia masurilor de izolare fonica si a tratamentelor acustice in cladiri, indicativ C 125-05din 15.02.2005.
Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, cu modificarile si completarile ulterioare.
Legea nr. 121/2014 privind eficienta energetica.
Hotararea Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii, cu modificarile si completarile ulterioare.
Hotararea Guvernului nr. 925/1995.

open

Obtine mai multi clienti, inscrie-te ca profesionist. Iti oferim bonus de bun venit. Vezi detalii aici.

inapoi sus