Ghid extindere casa: Acte, Autorizatii, Proceduri

Ghid extindere casa, pas cu pas

Va aflati la cativa pasi de a va vedea casa mai mare! Familia a crescut, ati mostenit sau cumparat o casa care nu corespunde intru totul idealurilor si doriti sa investiti mai mult in calitatea vietii. Pentru aceasta, ati decis ca este necesar sa adaugati una sau mai multe incaperi, pe acelasi nivel, sau chiar sa construiti un nivel suplimentar. Felicitari! Va aflati intr-un moment important. Desigur, ati inceput sa studiati pasii acestui proces si… ati facut cunostinta cu stresul, cu birocratia si cu lipsa informatiei. Extinderea unei case este un proces laborios la fiecare nivel si, in plus, informatiile din mediul online pot fi contradictorii sau sunt incomplete sau. Nu mai stiti, pur si simplu, ce este de facut!

Lasati deoparte toate aceste griji, folosind GHIDUL creat de echipa noastra si bazat pe legislatia actualizata in domeniu, pe experienta profesionala si pe empatie, veti avea o privire de ansamblu asupra intregului proces de extindere a unei case! Sunteti gata?

Navigare in ghid

1. Extrasul de carte funciara

Din moment ce casa exista, si, cel mai probabil este deja in posesia dvs., este necesar sa aflati daca aceasta exista si la nivel juridic, adica daca are acte, exact asa cum dvs. aveti o carte de identitate. Trebuie sa acordati atentie si terenului pe care este amplasata. Primul lucru pe care trebuie sa il faceti este sa studiati extrasul de carte funciara.

De aici veti afla care este suprafata terenului, respectiv a casei, care este conformatia in plan (in cazul in care exista partea grafica atasata), daca exista o situatie speciala, precum o ipoteca, etc. Este simplu sa obtineti acest document online, accesand site-ul https://epay.ancpi.ro/epay/. De regula, dureaza sub 60 de minute sa va creati un cont pe aceasta platforma, sa configurati produsul cumparat, sa platiti online 20 RON si extrasul de carte funciara sa ajunga in propria casuta postala!

Probleme posibile:

Datele terenului trebuie actualizate! Fie ca suprafata inscrisa in act este mai mica sau mai mare decat cea masurata, fie ca se schimba unitatea administrativ teritoriala, etc. Majoritatea cazurilor de actualizare sunt reprezentate de rectificarea suprafetei terenului. Pentru rezolvarea acestei probleme, veti lua legatura cu un inginer topograf!
Casa nu apare in extrasul de carte funciara sau apare intr-o alta forma, mai mica sau mai mare. In cazul in care o parte a casei a incetat sa existe ca urmare a unor intemperii ori casa a fost deja extinsa fara sa existe o documentatie tehnica si o autorizatie de construire (situatii despre care va puteti documenta in ghidurile „demolare” si „intrare in legalitate”), veti lua legatura cu un inginer topograf pentru actualizarea acestor date!

Vezi art. 65 al. (4) din ORDIN ANCPI nr. 423/2018

2. Studiul topografic

Aveti nevoie de un studiu topografic sau, cum i se spune in mod curent, de ridicarea topo(grafica). Acest document contine planul terenului, planul casei, vecinatatile, retele edilitare, etc. Pentru a avea valoare juridica, studiul va fi avizat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) din judetul respectiv. Pentru acest studiu, precum ii spune si numele, veti lua legatura cu un inginer topograf!

Posibilele probleme sunt cele mentionate la Pasul 1.

Vezi REGULAMENTUL ANCPI din 9 iulie 2014

3. Certificatul de urbanism

Urmeaza sa solicitati un certificat de urbanism pentru informare de la administratia locala in cauza. Puteti cere acest act sau o poate face altcineva. Unele primarii se bucura de tehnologia necesara si vor emite acest document online. In alte situatii, este nevoie sa faceti un drum pana acolo. Veti completa o cerere, veti atasa extrasul de carte funciara, ridicarea topografica, o copie a cartii de identitate. O taxa de marimea zecilor de RON va fi platita, in functie de suprafata terenului si de amplasarea in zona urbana sau rurala.

In cerere veti mentiona, de regula, obiectul supus extinderii si rezultatul acestui proces. Spre exemplu, Extindere locuinta unifamiliala in regim de inaltime parter, rezultand locuinta unifamiliala parter. Sau, poate doriti o extindere pe verticala; in acest caz este mai uzual sa scrieti mansardare sau etajare. Sau poate doriti sa adaugati un mic demisol sau subsol sau o combinatie a tuturor celor de mai sus. Ce este de retinut: extinderea se poate face pe orizontala (in plan) sau/si pe verticala (nr. de niveluri).

Extinderile reprezinta un tip de proiect destul de laborios. Proiecte aparent micute si facile, necesita un mare volum de documentatie tehnica. Cererea pentru certificatul de urbanism trebuie sa fie concisa si sa nu lase detalii lipsa sau loc de echivoc. Trebuie sa mentionati daca etajarea va fi doar partiala, daca in situatia unei extinderi pe parter se va schimba forma acoperisului, etc. Daca nu stiti in mod sigur cum trebuie formulata cererea, este necesar sa cereti sfatul unui arhitect.

Certificatul de urbanism va va oferi informatiile necesare procesului de proiectare si lista avizelor, acordurilor si a studiilor de specialitate necesare pentru a obtine autorizatia de construire. Veti afla cum trebuie proiectata extinderea in raport cu limitele de proprietate, care este regimul de inaltime admis in zona, ce procent din teren poate fi construit si care este coeficientul de utilizare. Aceste reglementari urbanistice si altele asigura igiena functionala si estetica a tesutului construit si, astfel, va protejeaza calitatea vietii. In unele zone exista reguli mai stricte: este posibil sa fie impusa valoarea cotei la cornisa sau se va solicita ca gama cromatica a finisajelor sa se armonizeze cu constructiile invecinate.

De asemenea, veti afla care sunt avizele si studiile de specialitate de care este nevoie in vederea intocmirii documentatiei finale pentru obtinerea autorizatiei. Elementul cheie al acestui tip de certificat de urbanism este studiul de specialitate, numit expertiza tehnica. Despre acestea toate, puteti citi pe larg la pasii urmatori. Valabilitatea certificatului de urbanism este de 1 an de zile, dar exista posibilitatea de prelungire. Daca intampinati diverse probleme sau timpul nu este prietenul dvs., veti lua legatura cu un arhitect!

Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

4. Releveul

In acest moment stiti deja care sunt conditiile pe care extinderea trebuie sa le respecte. Veti lua legatura cu un arhitect care va efectua masuratorile necesare si va redacta releveul casei. Aceasta parte a proiectului reprezinta situatia existenta: amplasarea pe teren sau planul de situatie, planurile de nivel, sectiuni caracteristice, fatade. In mod uzual, arhitectul va realiza si o serie de fotografii reprezentative, care vor forma releveul fotografic.

Cum este realizat releveul de fapt? Arhitectul va masura cotele casei existente si va reprezenta pe hartie toate aceste dimensiuni, pentru ca ulterior sa treaca la redactarea acestor piese cu ajutorul unui software specializat. Va nota, asadar, dimensiunile incaperilor in plan si in elevatie, dimensiunile golurilor de usi si ferestre, functiunile incaperilor, materialele utilizate si alte aspecte relevante, dupa caz.

5. Anteproiectul de arhitectura

In cazul unei extinderi, anteproiectul de arhitectura reprezinta situatia propusa. Se stabilesc functiunile propuse, configuratia volumului arhitectural rezultat, tipologia structurii de rezistenta, nivelul de echipare si dotare. De la caz la caz, arhitectul stabileste modul de prezentare si continutul acestei etape. In mod uzual, este vorba despre plan de situatie, planuri de nivel, una sau doua sectiuni caracteristice si fatade. Ideal este sa aveti si o prezentare 3D a situatiei propuse, fie imagini perspective, simulare video sau macheta – deci asigurati-va ca ati solicitat si contractat si acest serviciu! In mod curent, prezentarea 3D consta in mai multe imagini din diferite unghiuri, exterioare si interioare.

6. Studiul geotehnic

Studiul geotehnic contine informatii de specialitate despre teren si casa, fiind realizat de un inginer geolog. Este un document solicitat prin certificatul de urbanism si doar pornind de la datele existente in studiul geo(tehnic) structura de rezistenta a extinderii va fi corect proiectata. Atunci cand luati legatura cu inginerul geolog, ii veti pune la dispozitie extrasul de carte funciara (CF) si certificatul de urbanism (CU), alaturi de prezentarea succinta a situatiei existente si propuse.

De regula, pentru o extindere, este necesar un foraj pe teren si se vor face si dezveliri ale fundatiilor existente (sondaje deschise), dupa necesitate. Apoi natura si particularitatile solului vor fi studiate de specialisti intr-un laborator geotehnic atestat. Pentru a avea valoare juridica, studiul elaborat va fi verificat de un verificator atestat pentru Cerinta Af (rezistenta si stabilitate).

Studiul geotehnic este compus din parti scrise si din parti desenate (anexe grafice si tabelare), cu informatii precum nivelul apelor subterane, stratificatia solului, adancimea de inghet, recomandari privind adancimea de fundare si materialele utilizate pentru fundatii, etc., si este insotit de referatul de verificare mentionat in paragraful precedent.

Atentie: Nu veti putea utiliza studiul geotehnic realizat pe un teren invecinat sau adiacent.

Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

Vezi Normativul privind proiectarea fundatiilor de suprafata, indicativ NP 112 – 2014

Vezi Normativul privind fundarea constructiilor pe pamnturi sensibile la umezire, indicativ NP 125 – 2010

Vezi Normativul privind fundarea constructiilor pe paminturi cu umflari si contractii mari, indicativ NP 126 – 2014

Vezi Standardul SR EN ISO 14688/2018

Vezi Normativul privind documentatiile geotehnice pentru constructii, indicativ NP 074-2014

7. Expertiza tehnica

Expertiza tehnica se elaboreaza la cererea dvs. sau a autoritatii contractante. In mod uzual, arhitectul cu care sunteti deja in legatura va fi persoana care va lua legatura cu expertul tehnic, dar o puteti face si dvs. Acest studiu de specialitate, in situatia extinderii unei constructii existente, va viza exigenta A1: rezistenta mecanica si stabilitate.

Pentru elaborarea acesteia, este nevoie de elementele obtinute la pasii anteriori: extrasul de carte funciara, ridicarea topografica, certificatul de urbanism, studiul geotehnic si anteproiectul de arhitectura. Pe baza acestora si a vizitei pe teren, vor fi redactate solutiile constructive care vor fi adoptate pentru asigurarea rezistentei si stabilitatii constructiei la modificarile propuse. Se vor face referiri la infrastructura (fundatii) si la suprastructura dupa caz (pereti si acoperis), acestea fiind foarte punctuale: dimensiunea fundatiilor, posibile subbetonari, racordul intre doua sarpante, etc. Toate aceste date vor fi puse in aplicare intocmai in cadrul proiectului tehnic, de la dimensionarea noii structuri, consolidarea dupa caz a celei existente, pana la modalitatea de punere in opera.

Proiectul tehnic va fi vizat de expertul tehnic pentru cerinta A1, fapt care confirma ca solutiile constructive au fost adoptate. Fara aceasta aprobare, proiectul tehnic nu poate fi considerat valid.

Probleme posibile:

Este posibil ca expertiza tehnica sa propuna unele solutii constructive care modifica usor anteproiectul de arhitectura. Discutati cu arhitectul fiecare aspect. Desigur exista un rezultat final optim!

Vezi art.18, al. 2 din si art. 22, al. h L10/1995 actualizata

Vezi HG 925/ 1995 pentru aprobarea Regulamentului de verificare si expertizare tehnica de calitate a proiectelor, a executiei lucrarilor si a constructiilor

Vezi CODUL DE PROIECTARE SEISMICA. – PARTEA A III-A –. PREVEDERI PENTRU. EVALUAREA SEISMICA. A CLADIRILOR EXISTENTE. INDICATIV P 100-3/2018

8. Proiectarea

Acum arhitectul va aduce anteproiectul la nivelul superior, adica proiectul tehnic, pe baza caruia va fi intocmit si proiectul structurii de rezistenta. Va exista o colaborare foarte stransa intre inginer si arhitect.

Proiect de arhitectura

Proiectul de arhitectura va contine parti scrise si desenate, care vor reprezenta situatia existenta si situatia propusa. Partea scrisa se compune din memoriul care descrie proiectul oferind informatii specifice, precum amplasamentul, schema functionala existenta si cea noua, suprafete existente si rezultate, materiale, etc., si antemasuratoare (lista cantitatilor de materiale care se vor utiliza). Partea desenata va include planul de amplasament, planurile de situatie existent si propus, planurile tuturor nivelurilor la nivel de situatie existenta si propusa, sectiuni caracteristice si fatade pentru ambele situatii, tablou de tamplarie dupa caz. Legislatia nu prevede obligativitatea simularilor 3D, dar pentru un proiect la un inalt standard calitativ, asigurati-va ca veti contracta si acest serviciu!

In afara de proiectul de arhitectura, veti avea nevoie de proiectul de structura de rezistenta si de proiectele pentru instalatii termice, sanitare si electrice, acestea din urma dupa caz. De exemplu, daca extinderea se rezuma la a mari suprafata utila a unei incaperi fara modificari sau adaugiri in privinta instalatiilor, desigur ca nu aveti nevoie de un asemenea proiect!

Proiect structura de rezistenta

Proiectul structurii de rezistenta contine, de asemenea, un memoriu cu date specifice si piese desenate. Structura de rezistenta a extinderii va respecta intocmai solutiile constructive detaliate in expertiza tehnica. De aceea, anteproiectul de arhitectura va contine si date referitoare la tipologia acesteia. Piesele scrise vor contine un memoriu tehnic si alte elemente, in functie de tipul structurii. Piesele desenate vor fi reprezentate, dupa caz, de planuri de sapatura si fundatii, planuri de cofraj si armare pentru plansee, centuri, grinzi si samburi, detalii, planul sarpantei sau al invelitorii terasei, dupa caz. Se va acorda o atentie sporita zonei de racord intre contructia existenta si extindere!

Proiect de instalatii

Proiectele de instalatii, daca sunt necesare, contin memorii tehnice specifice, liste de cantitati si piese desenate dupa caz, indicand trasee, coloane si echiparile specifice, scheme functionale si de montaj pentru fiecare tip de instalatie si planurile de coordonare ale retelelor edilitare.

Toate aceste proiecte vor fi verificate de verificatori atestati si le vor fi adaugate referate de verificare, ceea ce reprezinta o validare a corectitudinii fiecarei documentatii in parte.

Sfaturi: Discutati fiecare aspect cu echipa de proiectare, asigurandu-va ca agreati solutiile. Un proiect de extindere este destul de minutios si sunt multe detalii de avut in vedere.

Vezi art. 9 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 13 din L10/1995 actualizata

Vezi ANEXA nr.1 la L50/1991 actualizata: CONTINUTUL-CADRU al documentatiei tehnice D. T. pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii

9. Avizele

Acest pas se desfasoara concomitent cu proiectarea si consta in obtinerea AVIZELOR solicitate prin certificatul de urbanism. Puteti obtine aceste avize sau puteti solicita arhitectului sa va ofere acest serviciu (misiune complementara) in schimbul unui onorariu. Obtinerea avizelor uzuale are o durata medie de 15 zile, fiecare avand un cost de circa 100 RON. De cele mai multe ori, este posibila depunerea documentatiei, adica solicitatea aviziului in cauza, online. Avand in vedere ca deja aveti o casa cu utilitati, numarul acestora va fi inferior avizelor necesare autorizarii unei case noi.

Valabilitatea acestora este de 1 an de zile.

Atentie: Exista categorii de constructii care nu pot fi autorizate fara acordul notarial al vecinilor. Daca vecinul nu isi da consimtamantul din dorinta de a-si proteja calitatea vietii, trebuie sa va resemnati. Asadar, daca un asemenea acord este solicitat prin certificatul de urbanism, fiti sigur ca il obtineti inainte de a incepe etapele de proiectare. Exista, totusi, situatii in care vecinul poate refuza acordul din motive nejustificate, precum ranchiuna, invidia, necunoasterea, etc. Daca aveti certitudinea si informatiile necesare pentru a demonstra ca refuzul nu are o justificare reala, veti lua legatura cu un avocat si cel mai probabil instanta de judecata va decide in favoarea dvs.!

In ce situatii ar putea fi nevoie de acordul notarial al vecinului? Printre cele mai frecvente cazuri se numara acelea cand extinderea casei se va face prin alipire la calcanul casei vecine. De regula, se vor prevedea si executa lucrari de subbetonare ale fundatiilor invecinate. Acest aspect este mentionat la punctul 2.5.6. din Anexa 1 la L50/1991 actualizata. O alta situatie frecvent intalnita este atunci cand extinderea se va face pana la limita de proprietate, desi nu exista o zona in care contructia sa fie adiacenta cu una vecina. Acest caz tine mai degraba de calitatea vietii si protejarea proprietatii, fiind reglementat de Noul Cod Civil, art. 612.

Vezi art. 5 din L50/1991 actualizata

10. Autorizatia de construire

Ati intrat in posesia proiectului tehnic. O parte a acestuia reprezinta documentatia tehnica pentru obtinerea AC. Documentatia se depune in 2 exemplare la compartimentul de urbanism al administratiei locale, unul va ramane in arhiva, unul va va fi returnat impreuna cu autorizatia de construire. Va trebui sa platiti administratiei locale o taxa egala cu un procent din valoarea de investitie declarata de dvs. sau din devizul intocmit de arhitect: 0,5%. Apoi, veti completa cererea adresata primariei pentru emiterea documentului mult asteptat!.

Anexa acestei cereri va fi completata, semnata si stampilata de arhitect. Termenul de eliberare a AC este de 30 de zile, dar este posibil ca autorizatia sa fie eliberata si mai devreme, daca proiectul este intr-o zona in care nu se construieste intr-un ritm alert si, in consecinta, volumul de munca al arhitectului-sef este relativ si comparativ redus! Valabilitatea AC este de 1 an, adica aveti la dispozitie 12 luni pentru inceperea lucrarilor.

Vezi art. 7 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 22, 23, 26 din L10/1995 actualizata

11. Punerea in opera

Felicitari pentru obtinerea documentului indelung asteptat: autorizatia de construire! Inseamna ca ati urmat corect pasii precedenti! Veti avea nevoie de o echipa care sa puna in opera extinderea, dar si de un diriginte de santier.

Echipa de proiectare se va afla pe sit pentru fazele determinante, iar dirigintele de santier este reprezentantul dvs. pe santier. Aceasta sau constructorul vor convoca persoanele care trebuie sa participe la fazele determinante. Pentru o extindere, aceste faze determinante sunt de regula: predarea amplasamentului catre constructor si verificarea trasarii (arhitect), sapatura si natura terenului (inginerul structurist si inginerul geolog), executia structurii pe etape (inginerul structurist), calitatea executiei zidariei (arhitect si inginer structurist), calitatea executiei termoizolatiei sau a hidoizolatiilor, dupa caz (arhitect). Toate aceste vizite pe santier vor avea constatari consemnate in procese verbale care ulterior vor deveni parti din cartea tehnica a constructiei.

Proiectantii vor fi in contact cu echipele care realizeaza extinderea. Daca o etapa nu este executata corect, in conformitate cu proiectul, se va remedia. Exista situatii cand se poate aplica o dispozitie de santier: se descopera o eroare in proiect sau apare o modificare minora a solutiei. Atentie! O dispozitie de santier are de-a face DOAR cu un aspect minor, precum dimensiunea unui gol, si in niciun caz nu puteti modifica solutiile constructive sau aduce interventii structurii de rezistenta.

In mod uzual, dirigintele de santier contractat va anunta inceperea lucrarilor de constructie catre Inspectoratul de Stat in Constructii si catre primarie. Se vor achita taxele necesare catre ISC, 0,1 %, respectiv 0,5% din valoarea lucrarilor. A doua taxa se poate achita in doua rate.

Cartea tehnica a constructiei este definita ca fiind totalitatea documentelor tehnice cu privire la proiectare, executie, receptie si comportarea in timp a constructiei.

Dupa incheierea lucrarilor, se va pregati receptia finala prin convocarea unei comisii. Daca proiectul a fost respectat, adica nu a fost incalcata autorizatia de construire, comisia va recomanda admiterea receptiei.

Daca ati urmat pasii anteriori cu corectitudine, receptia va fi admisa. In caz contrar, veti reveni la pasul 3 si se vor adauga costuri suplimentare de reproiectare.

Vezi art. 37 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 17, 22, 23, 25, 26 din L10/1995 actualizata

12. Intabularea

Veti lua legatura din nou cu inginerul topograf si acesta se va ocupa de actualizarea datelor in cartea funciara! Desigur, puteti lua legatura si cu un alt inginer topograf. Pe baza autorizatiei de construire si a procesului verbal de receptie finala, acesta va intocmi noua documentatie cadastrala. Din acest moment, casa a trecut intr-o noua etapa de viata, bucurandu-se si bucurandu-va cu un plus de functionalitate si de estetica! Felicitari!

Vezi art. 37,39 din L50/1991 actualizata

Legislatie

Daca vreti sa stiti mai multe despre reperele legislative, ca sa fiti pregatiti pentru orice situatie similara sau daca va pasioneaza acest domeniu, va recomandam sa accesati online aceste legi!
Legea nr. 10/1995 cu modificarile ulterioare.
Legea nr. 50/1991 cu modificarile ulterioare.
Legea locuintei nr. 114/1996 cu modificarile ulterioare.
Legea 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect.
Legea nr. 101/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor.
Legea 147/2017 pentru modificarea anexei nr. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 40/2017 pentru modificarea art. 4 alin. (1) lit. c) si d) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 100/2016 pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, precum si a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Regulamentul privind stabilirea categoriei de importanta a constructiilor din 08.06.1994 cu modificarile ulterioare
HG 925/1995 privind aprobarea Regulamentului de verificare si expertiza tehnica de calitate a proiectelor, a executiei constructiilor, completat cu indrumatorul de aplicare MLPTL nr. 77/N/1996
HOTARARE nr. 675 din 3 iulie 2002 privind modificarea si completarea Hotararii Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii.
Normativ de siguranta la foc a constructiilor P 118-99, republicat.
Normativ privind proiectarea si executarea instalatiilor sanitare I9-94.
Ghid privind criteriile de performanta ale cerintelor de calitate conform legii nr.10-1995 privind calitatea în constructii, pentru instalatii sanitare GT-063-04.
Ordin nr. 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igiena si sanatate publica privind mediul de viata al populatiei.
Normativ privind proiectarea cladirilor civile din punct de vedere al cerintei de siguranta in exploatare, indicativ NP 06802.
Normativ privind proiectarea si executia masurilor de izolare fonica si a tratamentelor acustice in cladiri, indicativ C 125-05din 15.02.2005.
Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, cu modificarile si completarile ulterioare.
Legea nr. 121/2014 privind eficienta energetica.
Hotararea Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii, cu modificarile si completarile ulterioare.
Hotararea Guvernului nr. 925/1995.