Ce este un teren intravilan? Sfaturi inainte de cumparare.

In proportie covarsitoare, constructiile rezidentiale si ale sediilor de firme sunt permise pe un teren intravilan. Acest tip de teren este asociat cu localizarea sa in granitele administrative ale unei localitati. Pe restul de terenuri care se afla dincolo de aceasta granita vor fi permise constructii speciale, de regula utilitare sau sezoniere, deoarece aceste terenuri extravilane sunt destinate activitatilor agricole sau a celor economice. Despre ce este un teren intravilan, ce diferente exista intre acesta si unul extravilan, sfaturi utile bine de stiut inainte de a cumpara, cum va asigurati ca puteti construi si la ce regim de inaltime, precum si cateva raspunsuri la intrebari pe care vi le puneti, aflati in continuare.

Ce este terenul intravilan?

Un teren intravilan este recunoscut drept spatiul existent in limitele teritoriale ale unei unitati administrative locale. Astfel, intre granitele cadastrale ale unui oras, comuna sau sat pot fi regasite o suma de terenuri intravilane cu suprafete diferite si cu proprietari diferiti. In functie de dezvoltarea economica si numarul de locuitori, administratia locala va aproba un PUG (Plan urbanistic general), realizand astfel un echilibru in atribuirea de terenuri pentru construirea de proprietati de locuit rezidentiale si restul de terenuri ce au destinatie comuna pentru toti locuitorii comunitatii (cai rutiere, parcuri, sali de sport, magazine, spitale, unitati administrative). Un teren intravilan este catalogat de catre primaria localitatii dupa anumite criterii. Rangul terenului va arata pozitionarea acestuia fata de centrul localitatii, sau fata de alte constructii sau zone de interes ridicat. In functie de acest rang pot exista terenuri intravilane al caror pret este mai ridicat si, implicit, datoria de impozit anual va fi mai mare. Ceea ce ramane important de retinut este faptul ca veti putea construi in mod legal doar pe un teren intravilan.

Care sunt diferentele intre terenul intravilan si cel extravilan?

Intelegerea raportului juridic intre un teren intravilan si un teren extravilan este o recomandare de care trebuie sa tineti cont. Chiar daca sunteti proprietari de terenuri pe oricare dintre aceste tipuri de teren, exista o serie de contrangeri legale pe care trebuie sa le respectati. Ce puteti realiza pe un teren intravilan, este foarte posibil sa nu aveti dreptul sa puneti in pratica pe terenuri extravilane. Va prezentam cele mai importante diferente dintre terenul aflat in intravilanul unei localitati si cel extravilan:

• Posibilitati de construire – Doar pe un teren intravilan se poate construi. Pe terenuri extravilane aprobarile pentru constructii definitive sunt reglementate in mod strict;
• Posibilitati de dezvoltare activitati economice – De regula nu se pot construi hale de productie pe terenuri intravilane si nici nu se pot realiza lucrari agricole. In schimb, pe terenuri extravilane, in mod special, agricultura este permisa, dar si unele activitati economice in cladiri de folosinta indelungata;
• Costuri de achizitie – Cele mai scumpe sunt terenurile intravilane. Un teren extravilan cu aceeasi suprafata cu unul intravilan poate fi si de zece ori mai ieftin, insa nu este o regula;
• Costuri cu taxele locale anuale – Pentru terenuri extravilane, taxa locala de impozit este mai mica fata de o suprafata indentica de teren intravilan;
• Obligatii de mentinere in buna stare – Pentru ambele tipuri de terenuri exista reglementari clare despre mentinerea lor in buna stare. In mod deosebit, la terenuri extravilane este necesar sa le mentineti curate, chiar daca nu sunt folosite cu destinatie agricola. Acelasi lucru este obligatoriu si pentru un teren intravilan pe care inca nu s-a inceput constructia.

Sfaturi utile inainte de a cumpara un teren intravilan

Un teren intravilan cumparat poate fi insotit de o mare varietate de probleme pe care trebuie sa le cunoasteti anterior semnarii actului de vanzare-cumparare. Din acest motiv, va prezentam in continuare cele mai importante sfaturi pe care va recomandam sa le bifati. Cu ocazia acestor informatii veti afla date reale despre starea terenului, in special daca va fi necesar sa cheltuiti mai multi bani in legatura cu ridicarea constructiei. Iata care sunt acestea:

• Solicitarea unui certificat de urbanism – Acest act este emis de autoritatea locala, adica primaria ce are inregistrat in cartea funciara terenul pe care doriti sa construiti. Acest document va contine o multitudine de informarii legate de modul in care se poate construi pe acel teren, dar si informatii despre alte documentele pe care trebuie sa le obtineti. In certificatul de urbanism veti regasi si informatii despre riscul geologic al terenului (mai ales la terenurile in panta);
• Cautarea de informatii despre vecini si vecinatati – Este o masura de prevedere care va pune la adapost in cazul in care sunteti nevoiti sa construiti pe un teren intravilan ce este lipit de peretele casei vecine. In cazul in care aceasta casa este intr-un stadiu evident de degradare ar putea fi dificil, costisitor sau uneori imposibil de sapat o fundatie in apropierea fundatiei vecine. In plus, in situatia in care este necesar un loc de parcare suprateran, trebuie sa verificati daca strada permite accesarea acestuia sau veti fi nevoiti sa construiti o parcare subterana;
• Comandati un studiu geotehnic – Un inginer geolog poate sa ofere informatii tehnice deosebit de importante despre ceea ce se afla sub suprafata terenului pe care vreti sa il cumparati. Principala informatie pe care o veti primi se refera la capacitatea portanta a solului, cu alte cuvinte ce greutate poate sa sustina fara a exista pericol de surpare sau alunecare in caz de precipitatii abundente. In paralel, obtineti informatii despre adancimea panzei freatice, dar si despre starea fundatiei constructiilor vecine in caz ca este necesar. Sa construiti fara acest buletin geologic echivaleaza cu un risc mare; sunt situatii in care costurile consolidarii unui teren intravilan ar putea sa fie egale (sau mai mari) cu cele ale constructiei in sine;
• Comandati o ridicare topografica – Acest document este foarte util pentru a afla care este panta reala pentru diverse terenuri intravilane. In functie de aceasta determinare arhitectul va putea realiza o lucrare corecta care sa se aseze perfect pentru linia terenului. Aceasta ridicare topografica este absolut necesara la terenul in panta, oricat de mica ar putea parea panta la prima vedere. Cu cat panta terenului este mai accentuata, costurile de consolidare ocazionate de sapaturile pentru fundatie se vor adauga la pretului final al constructiei;
• Solicitati sfaturile unui specialist in constructii – Un arhitect sau un inginer constructor va poate oferi sfaturi extrem de utile atunci cand sunteti pe cale sa achizitionati un teren. Odata cu acest tip de consultanta veti primi cele mai clare sfaturi in legatura cu costurile legate de fundarea constructiei pe terenuri intravilane, un element deosebit de important si care se aplica pe orice tip de teren. Restul de informari, cum sunt cele legate de cadastru, intabulare, apropierea de surse elementare de confort, precum apa, electricitatea, gazul, canalizarea, trebuie verificate in paralel cu cele amintite anterior.

In functie de localizarea unui teren intravilan sunt de luat in considerare si aspectele legate de taxele locale pe care le veti achita la primarie. Ceea ce este cunoscut drept rang al terenului, se aplica inclusiv pentru unitatea administrativ teritoriala. Rangul unui localitati impune si cota de impozit care se aplica pentru terenuri intravilane. Un oras va avea taxe mai mari pentru un teren intravilan in comparatie cu acelasi teren situat intr-un sat sau o comuna.

Cum ne asiguram ca putem construi pe terenul cumparat?

Cel mai important indiciu in acest sens este legat de indentificarea corecta a unei teren intravilan in documentele primariei. Prin indentificare se intelege gasirea terenului in actele de cadastru. Acest prim pas arata clar care este situatia lui juridica, adica cui apartine si daca este in principiu disponibil pentru a putea fi utilizat pentru constructii. Nu acceptati sa cumparati un teren intravilan al carui statut in privinta posesiei nu este inca definitivat.

Aplicand pe rand toate sfaturile prezentate anterior, aveti siguranta ca odata ce ati cumparat un teren intravilan veti putea continua demersurile legate de incepere lucrarilor de constructie.

Intrebari frecvente

Un plus de informatie in completarea celor prezentate pana acum va poate fi de folos. Din acest motiv, am indentificat cele mai des puse intrebari si probleme cu care se confrunta viitorii proprietari de terenuri intravilane. Nu pretindem ca vom putea raspunde la multe dintre acestea, insa la cele mai importante veti gasi o clarificare aici:

• Sunt suficiente informatiile despre un teren intravilan prezentat intr-o reclama publicitara?

Pe scurt, nu! Este cel mai nepotrivit lucru pe care l-ati putea lua in considerare, chiar daca terenul este vandut la un pret atractiv. Un teren, fie si la distanta mare, trebuie vizitat. Nu o data, ci chiar de mai multe ori si, daca se poate, in sezoane diferite. Contactul fizic cu locul este deosebit de important pentru ca doar astfel veti putea percepe la propriu zona in care se gaseste. Vanzatorii de terenuri nu sunt intotdeauna corecti si incearca sa prezinte doar ce este mai bun, ingnorand cu buna stiinta aspecte urate ce le poate avea un teren intravilan. La vizionare este recomandat sa participe un arhitect sau un inginer constructor, deoarece experienta acestora va poate fi de mare folos.

• Este importanta expunerea terenului la soare si prezenta vegetatiei?

Cu siguranta, da! Conditiile de relief si de vegetatie din jurul terenului sunt doua criterii deosebit de importante. O zona expusa la soare va oferi chiar si in anotimpul rece un aport substantial de incalzire pasiva a constructiei. In acelasi timp, prezenta vegetatiei deja existenta pe teren (copaci, arbusti, iarba) indica faptul ca solul este unul de calitate, adica pamanul are suficient potential pentru a sustine copacii si implicit fundatia cladirii. Vegetatia pe un teren ajuta la absorbirea apelor din ploi, prevenind astfel baltirea in jurul fundatiei. Calitatea umbririi prin vegetatie este net superioara oricarei alte solutii de umbrire cu elemente ce acopera ferestrele.

• Pe un teren intravilan se poate construi un imobil cu oricate nivele se doreste?

Nu, nivelul de inaltime este prevazut in certificatul de urbanism. Faptul ca sunteti detinatorul unui teren intravilan nu inseamna ca veti putea comanda un proiect de cladire cu oricate nivele doriti. Din acest motiv, dar si pentru alte considerente extrem de importante, solicitati certificatul de urbanism pentru acel lot de teren. In acest document veti regasi inclusiv regimul de inaltime admis pentru acel teren intravilan, dar si alte elemente, cum sunt retragerile fata de limita proprietatii si vecini. Sunt prezente, inclusiv, date despre procentul de ocupare a terenului  (amprenta casei la sol si suprafata terenului (POT) si coeficientul de utilizare a terenului prezentat drept un raport dintre suprafata construita desfasurata si toata suprafata unui treren intravilan. Pe scurt, certificatul de urbanism va ofera toate reglementarile si impunerile constructive pe un teren intravilan.

• Este important sa cunosc vecinii si vecinatatile, chiar daca intentionez sa construiesc un gard inalt?

Absolut, da! Vecinii si vecinatatile, in general, sunt aspecte pe care nu le veti putea schimba prea curand dupa ce v-ati mutat in noua casa. Vecinii vor fi cei mai apropiati de proprietatea ta si ar putea prin comportament sa-ti influenteze negativ locuirea. Vecinatatile se refera in special la caile rutiere cu trafic ridicat si cele feroviare. Distanta de la casa pana la acestea este importanta si nu puteti miza pe faptul ca ferestrele si jaluzelele exterioare ar putea rezolva problema zgomotului. Daca in vecinatatea unui teren intravilan exista un supermarket sau o statie de alimentare cu combustibil, fluxul auto poate fi deranjant.

• Este pretul determinant pentru un teren intravilan?

Noi spunem ca nu! Valoarea terenului este data nu doar de pretul pe care veti accepta sa il platiti, ci de inca multe alte amanunte despre care deja s-a spus in acest articol. Acceptati sa primiti si solicitati in consecinta consiliere de specialitate din partea urmatorilor specialisti: inginerul de cadastru, inginerul geodez, inginerul de instalatii, arhitectul si inginerul constructor. Fiecare dintre acesteia va ofera rezultate argumentate stiintific in legatura cu oricare terenuri intravilane. Cand aveti in posesie aceste dovezi relevate in documente autentice semnate, veti decide, cu siguranta, daca pretul unui teren intravilan este justificat.