Diferente intre teren intravilan si teren extravilan

Investitiile imobiliare si economice sunt conditionate printre altele si de statutul legal al terenului pe care se va realiza constructia. Este un motiv insemnat pentru a avea o intelegere corecta despre ceea ce inseamna un teren extravilan vs. teren intravilan. Fiecare unitate administrativ teritoriala (sat, comuna, oras sau municipiu) detine conform planului cadastral national terenuri intravilane si terenuri extravilane.

Suprafetele fiecarora dintre acestea sunt impartite in parcele. Aceste parcele pot deveni prin atribuire sau cumparare directa proprietati private rezidentiale, ale agentilor economici, sau raman in proprietatea unitatii respective cu scop utilitar sau strategic pentru comunitate. In continuare veti afla amanunte importante despre ce este si ce diferente sunt intre un teren intravilan si un teren extravilan, cum se poate realiza includerea in intravilan a unui teren aflat in extravilan, dar si cateva raspunsuri la intrebari pe care vi le-ati putea pune.

Ce este terenul extravilan?

Asa cum se poate deduce din prefixul acestui adjectiv, terenul in cauza se afla in afara granitelor administrative ce deliminteaza strict zona locuibila si construibila a unei unitati de administrare locala. Majoritatea acestor unitati detin terenuri extravilane, care au drept utilizare un scop agricol. In functie de tipul de proprietate al fiecarei parcele pot coexista pe aceeasi zona de terenuri extravilane proprietati ale persoanelor fizice, ale unor agenti economici, dar si ale statului.

Indiferent de forma lor juridica, caracteristica lor comuna este ca nu pot fi folosite pentru constructii rezidentiale. Singurele constructii care se pot aproba sunt cele utilitare de tipul imbunatatirilor funciare, amplasarea la suprafata de stalpi pentru alimentarea cu energie electrica sau conducte de gaz, precum si amplasarea subterana de conducte de transport pentru resurse minerale lichide sau gazoase.

Ce este terenul intravilan?

Un teren intravilan se va regasi intotdeauna in interiorul spatiului delimitat administrativ al unui oras, comuna sau sat. Acest tip de teren este cu precadere folosit pentru construirea de locuinte individuale sau comune, pentru ridicarea de sedii ale institutiilor de stat, ori locatii ce tin de infiintarea de unitati economice ori de interes public.

Tocmai acest tip de atribuire pentru construire arata ca un teren intravilan nu va putea fi folosit pentru a dezvolta o activitate agricola sau zootehnica, dar nici pentru a sutine amplasarea unor trasee specializate pentru transportul regional a diferite tipuri utilitati (stalpi de inalta tensiune, conducte magistrale de gaz sau petrol).

Cu toate acestea, pe suprafata terenurilor intravilane este permisa amplasarea subterana de conducte de alimentare cu energie electrica, gaz si alte utilitati la nivel local. In acest mod, suprafata teritoriului determinat de terenul intravilan va ramane dedicata comunitati si cu mult mai putin unei activitati economice.

Care sunt diferentele intre terenul extravilan si cel intravilan?

Inainte de inceperea cautarii unui teren pentru constructie, activitati agricole sau de productie, este recomandat sa aflam care este situatia lui legala. Prin legal se intelege, in primul rand, daca acel teren este unul aflat in intravilanul localitatii, sau faptul ca fisa cadastrala arata ca se afla in extravilanul acesteia. Informatia sigura o veti obtine de la autoritatea publica locala, respectiv primaria localitatii, prin solicitarea unui extras de carte funciara. Pana sa faceti acest demers este util sa cunoasteti care sunt diferentele intre cele doua terenuri, aspect care se reflecta direct in modalitatea de folosire a terenului:

• Teren extravilan
  • Pe acest tip de teren se pot pune in practica, cu precadere, activitati agricole sau amenajarea de ferme pentru animale;
  • Pe un teren intravilan se pot ridica constructii cu scop utilitar pentru localitatea ce-l detine, sau in subteran pot fi adapostite conducte de transport combustibili ce tranziteaza zona, ori alimenteaza localitatea;
  • In functie de zona climatica si calitatea solului, pretul de achizitie este mult mai mic fata de un teren cu aceeasi suprafata aflat in intravilan. Terenurile fertile vor fi mai scumpe in comparatie cu terenurile de tip pasuni;
  • Taxele percepute anual drept impozit pe teren vor si si acestea mai reduse, insa se vor calcula dupa o formula ce tine cont de rangul localitatii.

• Teren intravilan
  • Pe un teren intravilan este permisa construirea de cladiri cu diferite scopuri. Cele mai multe sunt cele rezidentiale, insa acestea pot coexista alaturi de cele comerciale sau de utilitate publica;
  • Pozitia terenului intravilan, stabilita dupa anumite criterii ale administratiei locale, va influenta pretul acestuia, precum si taxa de impozit pe proprietate. Rangul de localitate intra in calculul impozitului pe teren. Spre exemplu, capitala tarii are atribuit rangul I, iar un sat este cotat la rangul V;
  • Statutul localitatii (oras, comuna, sat, statiune montana, statiune balneara, statiune litorala) va avea o pondere in pretul terenului;
  • Proprietatea asupra terenurilor intravilane poate fi privata sau publica;
  • Pretul acestor terenuri este stabilit de piata, insa va fi cu siguranta mai ridicat fata de aceleasi suprafete desemnate drept terenuri intravilane, chiar daca sunt alaturate la granita dintre intravilan si extravilan.

Diferentele prezentate in dezbaterea dintre teren extravilan vs. teren intravilan sunt cel putin insemnate si va trebui sa le studiati cu atentie. Oricat de ieftin ar putea fi  un teren extravilan nu veti putea face agricultura profitabila atat timp cat calitatea solului este precara. In plus, posibilitatea crearii de aductiuni de apa trebuie verificata atunci cand achizitionati un teren extravilan intr-o zona climatica cunoscuta ca fiind secetoasa.

In celalalt plan, un teren intravilan trebuie ales si in functie de interesul pe care il aveti asupra sa. Pentru locuinte alegeti terenuri cu insorire cat mai buna, dar si cu o priveliste convenabila. In schimb, pentru o cladire de birouri poate fi ales si un teren intravilan aflat la marginea localitatii, avand vedere spre o zona de teren extravilan.

Cum se face trecerea terenului extravilan in teren intravilan?

Exista situatii cand anumite interese justificate pun problema includerii in cadrul terenurilor de tip intravilan a unor suprafete desemnate ca fiind teren extravilan. Dezbaterea pe tema teren extravilan vs. teren intravilan poate fi rezolvata daca veti respecta o serie de proceduri, dar si atunci cand Consilul Local al localitatii este de acord ca procedurile legale si solicitarea in sine este jutificata.

Cele mai frecvente situatii sunt cele intalnite la granita dintre suprafetele intravilane si cele extravilane. Cu alte cuvinte, poate exista necesitatea extinderii unui teren intravilan cu inca o suprafata ce se afla in extravilan. Iata care sunt pasii si procedurile pe care trebuie sa le bifati cand intentionati schimbarea statutului unui teren extravilan in teren intravilan:

• Pentru suprafete mici de teren se va solicita cadastrul in legatura cu intabularea terenului. Ulterior este necesara inaintarea unei cereri la primaria localitatii in care solicitati trecerea terenului extravilan drept teren intravilan;
• Cand aveti in atentie un teren extravilan cu suprafata mare sunt de urmat mai multi pasi. Primul se refera la aprobarea in Consiliul Local al primariei a unui plan urbanistic zonal (PUZ). In acest plan veti specifica cum intentionati sa folositi acel teren. Cand administratia locala este si ea interesata de aceasta extindere a terenului intravilan, atunci chiar primaria se va ocupa de aceasta lucrare. Trebuie retinut ca fondurile necesare acestei lucrari pot fi ale administratiei locale, dar si ale noului proprietar, iar finalizarea procedurilor poate dura si pana la 12 luni;
• Investitia asupra unui teren extravilan pe care intentionati sa-l treceti in intravilan trebuie bine analizata. Pe langa toate cele mentionate mai sus va fi necesar si un Plan urbanistic general (PUG). Tot primaria va realiza aceasta lucrare, insa finalizarea ei se poate produce in interval de 2 pana la 3 ani;
• Costurile sunt de regula duble sau triple fata de pretul initial al terenului extravilan. Puteti, insa, sa solicitati o schimbare partiala de tip a terenului, adica sa obtineti doar o parte de teren intravilan din intreaga suprafata a parcelei, iar restul ramas sa-si mentina vechea destinatie. Astfel, pretul impozitului se va alinia la cel intravilan doar pentru partea trecuta in noua situatie legala.

Cunoscand acesti pasi si stiind ca exista diferente importante intre teren extravilan vs. teren intravilan, puteti aprecia corect daca incepeti o activitate de cultivare a graului, porumbului, plantati o livada cu pomi fructiferi, sau incepeti contructia unei locuinte rezidentiale, ori a unei cladiri pentru birouri.

Intrebari frecvente

O sinteza a informatiilor este intotdeauna binevenita. Intrebarile sunt cu siguranta multe despre raporturile legale dintre un teren extravilan vs. teren intravilan. Inainte de a incepe demersurile legate de achizitia unui teren este recomandat sa studiati raspunsurile la cele mai frecvente intrebari pe aceasta tema.

• Pot extinde constructia casei pe un teren lipit de ultimul teren intravilan?

In principiu, da, insa sunt de parcurs etape legale prin care trebuie obtinuta aprobarea trecerii unui teren extravilan in intravilanul localitatii. Chiar daca la prima vedere cativa zeci de metri nu inseamna prea mult, in realitate statutul legal al unui teren extravilan prevede faptul ca nu se pot construi cladiri pe suprafata lui.

• Pot construi o locuinta provizorie pe un teren extravilan?

Locuintele provizorii pe teren extravilan au de regula un scop legat de cultivarea terenurilor. Stiind faptul ca in mod legal nu pot fi ridicate constructii pe terenuri extravilane cu destinatie agricola, va fi necesar sa va adresati administatiei locale, la primarie, pentru a obtine un aviz de constructie temporar – sezonier pe teren extravilan.

• Exista diferente de pret pentru un teren extravilan vs. teren intravilan?

Da, iar aceste diferente pot fi foarte mari. Rangul localitatii, pozitionarea geografica, resursele din sol sau calitatea acestuia, chetiuni de interes strategic, pot creste diferenta. Nu se poate spune ca un teren intravilan va fi intotdeauna mai scump in comparatie cu un teren intravilan, tocmai datorita acestor criterii locale.

• Daca am suficient spatiu intravilan, pot incepe o activitate agricola?

In mod legal, nu. Terenurile intravilane au ca destinatie exclusiva folosirea pentru proiecte imobiliare sau pentru amenajari cu scop de utilitate publica. Ca atare, folosirea unui teren intravilan pentru scopuri agricole economice de orice tip nu este legala si nici nu se poate obtine un aviz pentru aceasta deturnare de utilitate.

• Pot folosi un teren intravilan pentru a construi o unitate mica de productie?

Planul urbanistic general (PUG) si Planul urbanistic zonal (PUZ) sunt cele doua documente care pot aproba o astfel de investitie. Pentru a intra in legalitate cu aceasta unitate de productie trebuie depusa o cerere si o documentatie la primarie prin care prezentati aceasta intentie. Chiar daca aveti in proprietate un teren intravilan, orice constructie nou ridicata trebuie sa aiba aprobarea administratiei publice locale si sa fie inclusa in cele doua planuri amintite anterior.