Certificat de urbanism

Contine firme recomandate. Vezi firmele.

Esti firma si vrei mai multi clienti? Te recomandam noi clientilor. Vezi detalii.

Deții o parcelă sau dorești să achiziționezi una și vrei sau ești nevoit să intri în posesia a  cât mai multe informații de natură juridică, economică și tehnică în legătură cu terenul în cauză? Toate aceste informații se vor regăsi într-un certificat de urbanism.

Urbanismul este definit ca stiința proiectării și planificării lucrărilor de construire, de sistematizare, de reconstruire sau de restructurare a unei așezări omenești. Așadar, un certificat de urbanism este un înscris oficial care conține datele ce definesc natura unui imobil din punct de vedere urbanistic.

Ce este certificatul de urbanism?

Certificatul de urbanism, pe care specialiștii în domeniu îl numesc simplu CU, este un document cu rol informativ prin care autoritățile locale administrative sau consiliile județene vor oferi detalii punctuale cu privire la regimul juridic, economic și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării.

Deși de dimensiuni reduse, cuprinzând doar câteva pagini A4, este foarte important și stă la baza multor operațiuni și procese în privința cărora oferă reglementări. Îl poți compara cu o sămânță, care conține în ea potențiala plantă adultă care într-o zi te va hrăni. Dacă dorești să construiești casa visurilor tale, poți privi certificatul de urbanism ca pe o descriere a acesteia in nuce. Dar hai să vedem pas cu pas și pagină cu pagină ce vei găsi în cuprinsul acestuia.

Ce cuprinde CU?

Pe prima pagină vei găsi în cuprinsul antetului autoritatea emitentă. Apoi, în cadrul titlului, sunt notate data emiterii acestuia, numărul de ordine și scopul în care a fost emis. Scopul este cel notat în cererea de eliberare a CU și acoperă o gamă variată de solicitări, de la Construire locuință unifamilială, Alipire sau dezmembrare parcele, Extindere construcție existentă, Schimbare de destinație etc.

În continuare, punctul 1 oferă informații cu privire la regimul juridic al imobilului:

• Situarea imobilului în intravilan sau în afara acestuia;
• Natura proprietăţii sau titlul asupra imobilului, adica cine sunt proprietarii; spre exemplu, dacă un teren este achiziționat prin credit bancar, la acest punct se vor nota interdicțiile asupra terenului în favoarea băncii respective și orice operațiune va necesita acordul băncii în speță; aceste informații sunt notate cu referire la extrasul de carte funciară anexat;
• Servituţile care grevează asupra imobilului, dreptul de preemţiune, zona de utilitate publică;
• Includerea imobilului în listele monumentelor istorice şi/sau ale naturii ori în zona de protecţie a acestora, după caz.

Punctul 2 conține informații cu privire la regimul economic al imobilului:

• Folosinţa actuală a terenului; cele mai des denumiri întâlnite vor fi curți construcții sau teren arabil; se va nota suprafața terenului și a construcțiilor edificate în cazul în care acestea există;
• Destinaţia stabilită prin planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului aprobate; poate fi vorba de o zonă de locuințe, zonă de locuințe și funcțiuni complementare, zonă de servicii, industrie etc.; documentațiile care reglementează aceste regimuri pot fi regulamente locale de urbanism, planuri urbanistice zonale sau de detaliu etc.
• Reglementări ale administraţiei publice centrale şi/sau locale cu privire la obligaţiile fiscale ale investitorului;
• Alte prevederi rezultate din hotărârile de consiliu local sau judeţean asupra zonei în care se află imobilul.

Punctul 3 este cel de relevanță maximă în situația în care se dorește, spre exemplu, edificarea unui nou imobil. Aici sunt notate informațiile cu privire la regimul tehnic al imobilului:

• Informaţii extrase din documentaţiile de urbanism şi/sau din regulamentele aferente ori din planurile de amenajare a teritoriului, după caz, precum şi în situaţia în care asupra imobilului este instituit un regim urbanistic special (zonă protejată, interdicţii temporare sau definitive de construire); în funcţie de complexitatea şi de volumul informaţiilor, acestea se vor putea prezenta şi în anexă la certificatul de urbanism;
• Regimul de aliniere a terenului şi construcţiilor faţă de drumurile publice adiacente;
• Retragerile şi distanţele obligatorii la amplasarea construcţiilor faţă de proprietăţile vecine;
• Înălţimea maximă a construcţiilor (totală, la cornişă, la coamă, după caz) şi caracteristicile volumetrice ale acestora, exprimate atât în număr de niveluri, cât şi în dimensiuni reale (metri);
• Procentul maxim de ocupare a terenului (POT) şi coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT), raportate la suprafaţa de teren;
• Echiparea cu utilităţi existente şi necesare (apă, canalizare, gaze, energie electrică, energie termică, telecomunicaţii, transport urban etc.);
• Circulaţia pietonilor şi a autovehiculelor, accesele auto şi parcajele necesare;
• Dimensiunile şi suprafeţele minime şi/sau maxime ale parcelelor (în cazul proiectelor de parcelare);
• Elemente privind volumetria şi/sau aspectul general al clădirilor în raport cu imobilele învecinate, precum şi alte prevederi extrase din documentaţii de urbanism, din regulamentul local de urbanism, din P.U.Z., P.U.D. sau din Regulamentul general de urbanism, după caz;
• Procentajul spațiilor verzi în raport cu terenul și raportul arborilor la suprafața de spațiu verde, dupa caz;
• Necesitatea elaborării unei documentaţii de urbanism de tip P.U.Z. sau P.U.D., dupa caz.

Punctul 4 face referire la necesitatea acordului Autorității pentru Protecția Mediului. Dacă imobilul tău se află într-o zonă neproblematică , adică nu este într-o zonă naturală protejată, și dacă viitoarea construcție nu va genera noxe, acest acord se transformă într-o decizie de clasare. Altminteri, este nevoie de întocmirea unei documentații speciale și suplimentare pentru a evalua impactul lucrărilor realizate asupra mediului înconjurător.

Ca și relevanță, punctul 5 este în tandem cu punctul 3. De aici vei afla care sunt documentele necesare pentru eliberarea autorizației, fie aceasta de construire sau de demolare. În situația mai des întâlnită în care dorești să construiești sau să extinzi, ți se vor solicita documentația tehnică pentru autorizare incluzând specialitățile arhitectură, structură de rezistență și instalații, ridicare topografică avizată OCPI, studiu geotehnic, dovada proprietății (de regulă un extras CF), dovada achitării taxei pentru eliberarea AC, dovada înregistrării proiectului în arhiva Ordinului Arhitecților și, după caz alte studii de specialitate – acestea pot fi studiul de însorire, studiul pentru implementarea energiilor alternative etc.

Un loc aparte este ocupat de avizele și acordurile necesare aprobării edificării unei construcții sau necesare intervențiilor asupra unei clădiri existente.

Spre exemplu, o locuință unifamilială va necesita mai puține avize dacă se dorește a fi construită pe un teren neproblematic decât dacă parcela se va afla în aria protejată a unui monument istoric; dacă dorești să reabilitezi și să restaurezi o clădire ea însăși monument istoric, atunci va intra în scenă avizul eliberat de Direcția de Cultură, expertize tehnice și alte studii de specialitate.

Avizele și numărul acestora sunt influențate de reglementările zonei și de programul de arhitectură ce urmează a fi pus în operă; spre exemplu, un restaurant, deci un program care are ca funcțiune alimentația publică, va avea nevoie de avizul DSP (Direcția Sănătății Publice), pe când un program de arhitectură care deservește latura spirituală, deci clădiri destinate activității cultelor, va avea nevoie de avizul Ministerului Culturii și Cultelor.

În CU, în mod curent, sunt notate ca mandatorii avizele și acordurile privind utilitățile urbane și infrastructura:

•  Alimentarea cu apă;
•  Sistemul de drenare a apei pluviale și menajere (canalizarea);
•  Infrastructura de telefonie;
•  Cablu TV și Internet;
•  Gazele naturale;
•  Alimentarea cu energie electrică.

De asemenea mandatoriu este și un contract cu o firmă de salubritate pentru colectarea deșeurilor rezultate din șantier, acest contract fiind asimilabil unui aviz favorabil.

O categorie aparte o reprezintă acordurile notariale ale proprietarilor învecinați. Aici intră în scenă reglementările Codului Civil, cu articolul 612 prin care ți se cere să obții acordul notarial al vecinilor, apoi articolul 27 care expune necesitatea aceluiași acord. Dacă vecinii vor fi afectați de umbrirea viitoarei construcții sau dacă dorești să construiești pe limita de proprietate, desigur că nu vei putea să o faci fără permisiunea acestora.

De asemenea, în funcție de specificul noii clădiri și de condițiile de amplasament, este posibil să ai nevoie și de alte avize mai puțin întâlnite: acord de la Comisia de Circulație, acordul DASOE, acordul Direcției de Patrimoniu, avize pentru securitatea la incendiu, protecția civilă, avizul de la Statul Major, avizul de la Ministerul Afacerilor Interne, Aviz de la Administrația Națională a Apelor Române, aviz de la Ministerul Turismului etc.

Ultima pagină a certificatului de urbanism este de fapt o foaie în alb, prin care poți solicita prelungirea acestuia. Dar despre valabilitatea CU îți voi povesti puțin mai încolo!

Cine poate solicita certificatul de urbanism?

Orice persoană fizică sau juridică interesată să cunoască informaţii cu privire la un imobil – parcelă de teren şi/sau construcţii – este îndreptățită să solicite și să primească acest document.

Dorești să obții un certificat de urbanism pentru informare de la administrația locală în cauză? Poți face chiar tu acest lucru sau, și mai bine, poți apela la un arhitect care să-ți pregătească documentele necesare. Unele primării au digitalizat acest proces, astfel evitându-se drumul, statul la ghișeu și, nu în ultimul rând, temutul dosar cu șină.

Astfel, vei avea acces mult mai rapid și ușor la informațiile privind procesul de proiectare, privind toate avizele și acordurile, studiile de specialitate, regimul de înălțime al construcției/construcțiilor, regimul de amplasare al lor pe sit (construcție izolată pe lot, construcție înșiruită sau cu un calcan comun), distanțele între corpurile de construcție, aria minimă a corpurilor principale și multe altele. 

Un aspect important care merită a fi reiterat: nu este necesar să fii proprietar pentru a intra în posesia unui certificat de urbanism, întrucât aceste informații sunt de natură publică!

Pentru ce poate fi solicitat certificatul de urbanism?

În primul acesta este necesar atunci când sunt necesare lucrări de construire sau de demolare. Însă și oricând este solicitată efectuarea acțiunilor enumerate mai jos:

• Când se efectuează o licitație a proiectării unor lucrări publice în faza studiului de fezabilitate (SF);
• Când vei concesiona un teren, conform legii;
• Când va exista nevoia de efectuare a operațiunilor notariale și/sau cereri în justiție ce au ca scop circulația imobilelor și când aceste acțiuni au vizează comasarea sau dezmembrarea terenurilor;
• Împărțirea sau alipirea parcelelor solicitate în scopul realizării lucrărilor de construcții și de infrastructură; 
• Când se exercita dreptul de servitute asupra unei parcele de teren de către proprietar.

Orice nouă construcție civilă, agricolă sau industrială necesită eliberarea CU și autorizarea ulterioară; de asemenea schimbarea destinației unui imobil necesită CU, la fel lucrări de restaurare și reabilitare, modificări, extinderi etc. Ca și regulă pentru a afla dacă ai nevoie de CU și de AC sau AD, poți studia dacă nu cumva lucrările dorite se pot efectua fără autorizare. În acest sens este edificator articolul 11 din Legea 50. Dacă lucrările dorite nu se regăsesc în acest articol, vei avea nevoie de CU și de autorizare.

De regulă, lucrările de mentenanță a imobilelor nu vor avea nevoie de certificat de urbanism și de autorizare, atât timp cât nu vor schimba indici, geometrii sau parcelări existente în autorizația inițială. Spre exemplu, lucrările de reparații ale acoperișurilor, atât timp cât nu se va interveni asupra geometriei inițiale aprobate prin autorizația de construcție (AC), lucrările de reparații ale tâmplăriei, reparații ale pardoselilor și ale instalațiilor sanitare/electrice etc.

Actele necesare obținerii certificatului de urbanism

Trebuie să știi că actele necesare eliberării CU nu sunt multe și obținerea acestora nu este un proces laborios! Vei avea nevoie de:

• Cerere-tip pentru emiterea certificatului de urbanism, completată cu elementele de identificare ale solicitantului şi imobilului, cu precizarea scopului solicitării actului;
• Plan de situaţie, elaborat pe suport topografic – vizat de oficiul judeţean de cadastru, geodezie şi cartografie (OCPI) – la scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000 ,1:500, acestea fiind dictate de mărimea parcelei;
• Chitanța (copie) pentru plata taxei de eliberare a certificatului de urbanism;
• Extras de carte funciară pentru informare – nu mai vechi de 30 de zile (eliberat, la cerere, de OCPI) – pentru proprietățile private; de regulă, se eliberează online pe portalul ANCPI;

Copie după cartea de identitate a solicitantului;

• Actul de proprietate asupra terenului și/sau copie dupa contractul de  de vanzare/cumparare daca este cazul prin natura solicitării ;
• Întocmirea, după caz, a unor documentaţii de urbanism suplimentare, de tip P.U.Z. sau P.U.D., care să justifice soluţia urbanistică propusă sau să modifice reglementările urbanistice existente pentru zona de amplasament, după caz.

Are CU valabilitate?

Da! Există studii sau documente a căror validitate este aproape imuabilă, precum studiul geotehnic, însă nu este cazul CU. Valabilitatea certificatului de urbanism este cuprinsă între 6 și 24 de luni, în funcție de complexitatea lucrărilor dorite; de regulă, termenul este de 12 luni, putând fi prelungit la nevoie, prin completarea unei cereri, cu încă 12 luni. Dar această solicitare trebuie completată și depusă la autorități cu 15 zile înainte de expirarea primului termen.

Emiterea certificatului de urbanism durează legal și uzual 15 zile; acest termen este însă unul fictiv în anumite situații, când emiterea sa va dura și până la 6 luni în unele județe, datorită lipsei digitalizării procesului, a birocrației și a lipsei de profesionalism.

Cât costă CU?

Costul certificatului de urbanism va fi calculat per metru pătrat, sumele solicitate fiind direct proporționale cu suprafața terenului și ținându-se cont de amplasarea în mediul urban sau rural.

•  De la 5 la 6 lei pentru 150 mp;
•  Pentru 151/250 mp costul va fi de la 6 la 7 lei; 
•  Pentru +251/500 mp te va costa între 7-9 lei; 
•  Pentru +501/750 mp costul va fi de la 9 la 12 lei;           
•  Pentru +751/1000  mp costul va fi de la 12 la 14 lei;
•  Pentru +1000  mp costul va fi de 14 lei și +0.01 lei per mp ce depășește pragul de 1000 mp.

Certificatul de urbanism reglementat legislativ

Legile care reglementează tot ceea ce ține de certificatului de urbanism sunt Legea 350 și Legea 50, mult mai cunoscută. 

Legea 350, privind amenajarea teritoriului și urbanismul în România, vine în sprijinul administrațiilor locale pentru ca acestea să elaboreze și să implementeze regulamente specifice la nevoie. Certificatul de urbanism este detaliat în secțiunea a IV-a.

Legea 50 reglementează autorizarea lucrărilor de construcție și este considerată cheia de boltă a legislației în domeniul construcțiilor. În cuprinsul acesteia este explicat și etapizat procesul prin care trebuie să treacă o construcție spre a fi avizată, construită și recepționată. Orice construcție care necesită autorizare sau aviz de amplasament (spre exemplu o construcție mobilă de tipul tiny house pe roți) necesită și un certificat de urbanism.

Certificatul de urbanism între legislație și practică

Tu, în calitate de viitor beneficiar al serviciilor de creație ale unui birou de proiectare care este nevoit să colaboreze cu instituțiile menționate mai sus, trebuie să ai în vedere că, în momentul expirării termenului de 15 zile privind emiterea actului solicitat, ești îndreptățit să ataci pe cale legală emitentul care întârzie, iar în 99% din cazuri vei avea câștig de cauză.

Desigur, acest lucru este cu două tăișuri – această acțiune va avea consecințe în cazul în care ești activ în domeniul imobiliar și nu doar îți construiești un cămin pentru tine și familia ta, iar în decursul vieții nu vei efectua decât una sau două construcții; dacă ești dezvoltator imobiliar și intri în conflict cu autoritățile emitente ale CU, există riscul de a fi sabotat sau respins sau încetinit cu referire la dezvoltările viitoare.

Desigur, pe nedrept! Nu trebuie însă să te sperii prea mult de acest lucru, dată fiind natura schimbătoare a administrațiilor și a jocurilor tip ping-pong între partidele politice ce vor veni la putere; iar dacă remarci că ai fost nedreptățit, poți solicita o întervedere cu arhitectul care se ocupă de proiectul tău, în vederea întreprinderii unei acțiuni de natură judiciară.

Între litera de lege și practică există o sumedenie de incongruențe. Fie din lipsa de cunoaștere a legislației de către autoritățile emitente, fie dintr-un exces de zel generat de comoditate etc. Legislația în domeniul construcțiilor în România este încă victima unui cumul de viduri.

Dacă vei caută pe Google spețe în domeniu, pe monitorul tău va prinde viață o avalanșă de nelămuriri, dileme și nemulțumuri, unele valide din punct de vedere legislativ, altele nu. Atunci când nu găsești răspuns, poți apela fie la legislația în vigoare, fie la un specialist în domeniu!

În loc de concluzie                  

Certificatul de urbanism este un must-have în majoritatea operațiunilor de natură imobiliară, iar tu ca beneficiar nu trebuie să te sperii de timpii uneori prea lungi de așteptare. Trebuie să dai dovadă de răbdare, pentru că procesele legislative de avizare de multe ori pot fi încetinite de birocrație și de lipsa digitalizării documentelor.

Dar în același timp este recomandat să apelezi la un arhitect care îți va fi alături la fiecare pas. Mai ales este recomandat să soliciți o consultanță înainte de a achiziționa un teren sau o construcție, pentru ca ulterior achiziției să nu fi pus față în față cu proceduri mult mai costisitoare și cronofage.

Există terenuri care ți-ar putea face cu ochiul, dar ulterior vei afla că pentru a construi este necesară schimbarea reglementărilor zonei prin PUD-uri (planuri urbanistice de detaliu) sau prin achiziționarea de teren adiacent de la Consilul Local sau alte multe impedimente ce se poziționează în calea visului tău.

Consultanța de arhitectură și cea imobiliară sunt deseori privite ca un moft sau ca un proces redundant, dar nu de puține ori 60 de minute de informare pot salva unul sau doi ani de alergare pentru documentații la care nici nu te-ai fi gândit! Toate aceste potențiale neplăceri vor sta departe de tine dacă din start vei apela la priceprea unui arhitect!