Autorizatie de demolare

Contine firme recomandate. Vezi firmele.

Esti firma si vrei mai multi clienti? Te recomandam noi clientilor. Vezi detalii.

Demolarea unei cladiri nu este pe atat de simpla pe cat credeti, pentru ca trebuie sa obtineti o autorizatie de demolare, care impune platirea unor taxe, cat si necesitatea obtinerii mai multor documente. Prin urmare, inainte de a cumpara un teren cu o cladire veche care trebuie demolata, cel mai bine este sa intelegeti continutul implicat in acest proces, deoarece, in cele mai multe cazuri, chiar daca pretul de cumparare al unui astfel de teren este mai mic, acesta poate ajunge sa depaseasca pretul unui teren liber prin actiunile ce urmeaza in vederea eliberarii acestuia prin demolarea imobilului.

Ce este autorizatia de demolare si de ce avem nevoie de aceasta?

Autorizatia de demolare este o lucrare urbanistica care necesita aprobare de la autoritatile administratiei locale. Aceasta din punct de vedere juridic este la fel ca autrorizatia de construire si respecta aceleasi conditii impuse de planurile urbanistice si reglementarile specifice acestora.

Autorizatia de demolare este actul final de autoritate al administratiei publice competente conform legii in vigoare, in baza caruia se pot realiza lucrari de desfiintare a constructiilor (fie acestea partiale sau totale), inclusiv a anexelor sau a amenajarilor. Sa spunem ca ati achizitionat un teren in a carui incinta este construita o casa, care nu mai corespunde normelor de modernitate actuala, aceasta nefiind o cladire care sa va satisfaca dorintele, astfel incat sa o reabilitati, singura varianta fiind demolarea pentru a va elibera terenul cu scopul de a va putea construi casa visurilor fara a mai tine cont de cladirea existenta deja pe teren. Pentru a putea face acest lucru, este necesar un aviz de demolare, care presupune anumite implicatii legislative, respectiv o documentatie specifica.

De asemenea, un alt exemplu, care pare minor si de care nu prea se tine cont, sunt dependintele, care sunt la fel de importante ca locuinta propriu-zisa si trebuie sa urmeze aceeasi pasi. In cazul in care va hotarati sa pastrati casa existenta pe teren si doar sa o extindeti si sa o aduceti la standardele estetice si de confort dorite, dar vedeti ca pe teren mai exista un garaj sau un cotet, chiar si un gard care va incurca si de care vreti sa scapati, trebuie sa stiti ca pentru a le putea darama, aveti nevoie de un aviz de demolare. Un lucru important, o exceptie de la regula sunt constructiile care intra in zona protejata si clasa de monument, pentru acestea legal nu ar trebui sa se emita o autorizatie de demolare, doar daca sunt cazuri exceptionale. Achizitionarea unor astfel de terenuri in a caror incinta se afla cladiri monument impun conservarea acestor constructii si mai multe constrangeri in functie de fiecare caz in parte.

Atunci cand demolam o constructie trebuie sa analizam intai tipul cladirii pe care vrem sa o desfiintam, sa vedem in ce caz se incadreaza, anume aceasta poate sa fie o cladire izolata pe parcela, o cladire care se alipeste pe una sau mai multe laturi la calcanele cladirilor existente vecine, poate sa fie o cladire care a suferit o supraetajare si se doreste desfiintarea acelei interventii unice sau o cladire la care se doreste desfiintarea partiala a elementelor de structura si inlocuirea acestora etc. Fiecare caz in parte impune o astfel de abordare asupra solutionarii modalitatii de demolare.

Un alt caz care este destul de frecvent intalnit este cel de autodemolare, atunci cand constructia se prabuseste singura, datorita factorilor naturali (cutremur, inundatii, alunecari de teren), ori datorita deficientelor cauzate de trecerea timpului. In acest caz se face o sesizare la primaria in care se afla constructia cazuta, aceasta la randul ei, in urma verificarii situatiei (arhitectul sef fiind trimis pe teren pentru a face fotografii drept dovada) emite o adeverinta in care se specifica faptul ca acea constructie a fost desfiintata din ,,cauze naturale”, act care inlocuieste autorizatia de demolare in dosarul documentatiei de carte funciara.

Conform articolului 8 din: Legea nr. 50/1991: demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea, partiala sau totala, a constructiilor, a dependintelor, a amenajarilor exterioare sau exploatarile de suprafata sau subterane se face doar pe baza autorizatiei de demolare obtinuta de la primarie.

Asadar, daca nu se tine cont de acest aviz, care implica realizarea unei documentatii solide, demolarea sau dezafectarea unei case, indiferent de dimensiunea acesteia, este considerata o infractiune si este pedepsita prin amenzi contraventionale aplicate de organele  de control. De asemenea, proprietarul / investitorul are nevoie de aceasta autorizatie de desfiintare, altfel, pe langa amenzi, nu isi va putea sa isi actualizeze Cartea Funciara cu aviz de la aNCPI.

Este important sa avem aceasta autorizatie pentru a avea un control asupra lucrurilor care se intampla la nivelul dezvoltarii urbanistice, cat si pentru a nu cauza pericole sau deficiente la nivelul comunitatii. In Romania s-a construit si inca se construieste haotic, atat la nivel micro, cat si macro, iar oamenii inca nu s-au obisnuit cu aceste implementari legale, care ori ingreuneaza parcursul, ori sunt costisitoare sau pot schimba proiectul, ajungand sa nu mai fie respectate, mai ales la nivelul locuintelor. Prin aceasta libertate care a existat, numeroase cladiri istorice, monumente arhitecturale au fost demolate sau caricaturizate. Astfel, autorizatia de construire, cat si cea de demolare si urmarile pe care acestea le au daca nu sunt respectate sunt o conditionare atat arhitecturala, cat mai ales de siguranta (acestea prin documentatia aferenta se asigura de minimizarea pericolelor ce pot aparea si de problemele  pe care le pot cauza).

Documente necesare pentru obtinerea autorizatiei de demolare

In urma achitarii unor taxe, pentru a putea face rost de o autorizatie de demolare veti avea nevoie de urmatoarele documente:

• Cerere tip cu anexa;
• Actul de proprietate;
• Documentatie tehnica pentru autorizarea lucrarilor de demolare (DtaD);
• Chitantele care dovedesc achitarea taxelor de demolare;
• Declaratie pe propria raspundere pentru a demonstra ca nu exista litigiu;
• Certificat de urbanism si avizele certificatului de urbanism;
• Fotografii cu cladirea care urmeaza a fi demolata, obligatoriu poze cu toate fatadele.

Certificatul de urbanism necesita la randul acestuia o documentatie aparte si anume:

• Cerere-tip;
• Copie dupa chitanta sau dovada care atesta plata taxei de eliberare a certificatului dorit;
• Planuri cadastrale/topografice, vizate de a.N.C.P.I. din cadrul judetului unde sunteti domiciliat;
• Copie legalizata dupa dovada actului de proprietate.

Certificatul de  urbanism  se elibereaza in decursul a 30 de zile de la data inregistrarii cererii si este valabil intre 6 si 24 de luni de la data emiterii.

Etape de urmat pentru obtinerea unei autorizatii de demolare

Etapa 1

Prima etapa in vederea eliberarii autorizatiei de demolare este cunoasterea situatiei cadastral-juridice a imbobilului la momentul intocmirii. Pot exista diferente intre situatia  declarata in acte si situatia reala (dimensiunea terenului diferita, pot fi insemnate cladiri care la momentul actual nu mai sunt sau invers, pozitia acestora pe teren sa difere etc). In cazul in care exista discrepante, datele vor trebui actualizate printr-un organ calificat si anume un inginer topograf. Este etapa in care se mai poate afla daca exista litigii in ceea ce priveste imobilul. In cazul in care exista litigiu, atunci nu se poate construi, dar nici demola.

Etapa 2

Aici ne intalnim din nou cu inginerul topograf care se poate ocupa si de problemele de la etapa 1, studiul topografic va fi in mod obligatoriu avizat de ANCPI (Oficul de Cadastru si Publicitate Imobiliara) din judetul in care se afla proprietatea. Acest studiu contine informatii legate de teren: dimensiuni, forma in plan, pozitionarea cladirilor de pe teren, retelele edilitare etc.

Etapa 3

Pentru a obtine acest document, aveti nevoie de extrasul de carte funciara, studiul topografic, actul dvs. de identitate, cererea specifica adresata administratiei locale si achitarea taxei pentru eliberarea certificatului de urbanism.

In cererea tip vor fi mentionate toate lucrarile planificate: daca demolarea o sa fie partiala, sau totala, daca vor avea loc lucrari de extindere, se va specifica fiecare modificare sau actiune care va avea loc pe cladirea/ cladirile existente.

Etapa 4

Releveul consta intr-un studiu amanuntint in ceea ce priveste existentul care se vrea a fi demolat. Proiectul pentru demolare se compune din parti scrise si din parti desenate, care vor fi realizate de catre un architect.

Partea desenata consta intr-o redesenare a situatiei actuale cu specificari de cote, functiuni ale camerelor, materiale, reprezentarea structurii. Piesele continute sunt: plan de situatie, planul tuturor nivelurilor inclusiv al acoperirii, fatadele toate, sectiuni caracteristice.

Partea scrisa este reprezentata de un memorium care descrie constructia, amplasamentul, functiunile, materialele folosite, gradul de uzura, scurt istoric etc. Aceasta parte scrisa poate sa fie sustinuta si de un studiu fotografic care obligatoriu o sa cuprinda poze in care sa se observe toate fatadele.

Etapa 5

Expertiza tehnica este inclusa in lista documentelor necesare pentru a solicita o autorizatie de demolare, aceasta facand parte dintr-un studiu de specialitate, fiind eliberata in sistem de urgenta ce incadreaza cladirea intr-o anumita clasa de risc seismic (cat de periculoasa este pentru public). Aceasta este aprobata de Ministerul Dezvoltarii regionale si administratiei  Publice- M.D.R.a.P si consta intr-o analiza amanuntita, care poate veni cu posibile modalitati de interventie. Expertiza tehnica analizeaza cum poate fi o cladire daramata in siguranta, fara sa afecteze mediul, vietile oamenilor, bunurile, cladirile cu care se invecineaza si vine cu posibile interventii in vederea evitarii pericolului.

Aceasta este valabila atat la demolari totale, cat si la demolari partiale, analizand amanuntit factorii care au afectat cladirea si urmarile lor, terenul de fundare, uzura cladirii, capacitatea structurala a acesteia, factorii naturali care la randul lor pot afecta noua cladire etc.

Demolarea unei cladiri nu e doar o simpla actiune ca in filme in care vine buldozerul si rade tot, ci este un intreg studiu, o adevarata analiza care include aspecte din mai multe domenii pentru a asigura siguranta.

Etapa 6

Prin aceasta declaratie notariala, realizata de un notar, veti declara pe propria raspundere ca nu exista litigii referitoare la imobil pe rolul instantelor de judecata; prin acest document se reconfirma ca nu exista probleme in ceea ce privesc informatiile din cartea funciara.

Etapa 7

Prin acest document se atesta valoarea fiscala a constructiei ce se va demola si este eliberat de compartimentul de taxe si impozite al administratiei locale pe baza unei cereri, a documentului dvs. de identitate, a actului de proprietate si chitantei de achitare a unei taxe.

Etapa 8

Se pune problema transportului si depunerii deseurilor rezultate, asa ca o etapa importanta o reprezinta incheierea unui contract cu o societate comerciala de salubritate, contract ce este solicitat prin certificatul de urbanism. De asemenea, mai trebuie si un document care sa ateste ca lucrarile de demolare nu produc efecte semnificative asupra mediului, iar in functie de caz mai sunt prevazute o serie de avize de debransare de la retelele edilitare. Aceste documente pot fi obtiunute fie de architect, fiind o sarcina in plus cu cost suplimentar, sau de catre dumneavoastra.

Etapa 9

Toate documentele sunt gata. Tot ce mai aveti de facut este sa verificati daca totul este in regula, daca nu ati omis ceva, daca sunt toate semnate. Toata documentatia necesara se va depune in 2 exemplare, unul ramanand in arhiva primariei dupa emiterea autorizatiei. Al doilea exemplar va reintra in posesia dvs., alaturi de autorizatia de demolare.

Etapa 10

Dupa numeroase cereri si avize s-a ajuns la eliminarea constructiei. De retinut e ca aici veti avea nevoie de o firma specializata in demolari si de un diriginte de santier, pentru ca toate aceste lucrari sunt executate intr-o anumita ordine, de care ar trebui sa se tina cont, atat pentru a preveni accidente, cat si pentru integritatea cladirilor din jur si a mediului.

Etapa 11

In urma modificarilor facute, atat de constructie, cat si de demolare, la final ar trebui sa se actualizeze la varianta actuala actele de proprietate/cartea funciara, deci din nou se va lua legatura cu un inginer topograf care sa aduca in varianta finala actele.

Cat costa si cat timp este valabila o autorizatie de demolare? Cine poate obtine autorizatie de demolare?

Pretul unei autorizatii de demolare nu este unul fix. Unul dintre documentele necesare demolarii unei constructii existente este chitanta aferenta platii taxei de desfiintare, care se calculeaza in functie de cladirea care se va demola. Taxa pentru a obtine autorizatia de demolare consta in 0,1% din valoarea precizata in certificatul fiscal. La aceasta taxa se mai adauga taxa eliberarii certificatului de urbanism, taxa pentru intocmirea Proiectului pentru autorizatia de Demolare (PaD) si taxele pentru avize care sunt de ordinul zecilor de lei.

Odata obtinut certificatul de urbanism se poate depune dosarul pentru eliberarea autorizatiei de demolare. Acest certificat de urbanism este valabil intre 6 si 24 de luni.

Autorizatia de demolare este valabila 12 luni de la emitere, timp in care lucrarile trebuie incepute. In cazul in care lucrarile de demolare nu incep sau nu sunt terminate in termenul de valabilitate al autorizatiei, aceasta ori devine nula, fiind necesara o alta autorizatie de demolare (se urmeaza din nou toti pasii anteriori), ori se prelungeste cu inca 12 luni, cu conditia sa se faca o cerere de prelungire cu cel putin 15 zile inainte de expirare. Aceasta prelungire se poate solicita doar o singura data.

Conform  articolului 8 din: Legea nr. 50/1991 este necesara o singura autorizatie de constructie in care se aproba si demolarea cladirii, dar si construirea celei noi, fiind platite doar taxele in vederea construirii. Prin aceasta lege se injumatatesc costurile in ceea ce priveste aprobarea autorizatiei de demolare si constructie.

Pentru a simplifica obtinerea autorizatiei de demolare se recomanda utilizarea unei firme specializate care sa se ocupe de documentatia necesara obtinerii acesteia.

Ce costuri implica intreg procesul?

Atunci cand vine vorba de o autodemolare, procesul nu implica cheltuieli prea mari, fiind necesara doar platirea salubritatii pentru colectarea ruinelor. 

In cazul unei demolari, procesul implica mai multe cheltuieli, redistribuite dupa cum urmeaza: 

• Expertiza: in jur de 1000 RON;
• Releveu de arhitectura: 10-20 RON/mp;
• Cererile de debransare de la utilitati (in cazul in care sunt): in jur de cateva sute de RON;
• CU si CF: fiecare 20 RON;
• Taxa la primarie;
• Impozite neplatite, amenzi etc (pentru ca fiscalul sa fie la zi);
• Lucrari de rezistenta si puneri in siguranta (daca se demoleaza partial, se extinde sau orice alte combinatii de interventii);
• Actualizarea CF (daca nu este parte grafica in CF): in jur de 1000 RON.

De ce sa evitati demolarea ilegala?

Executarea fara autorizatie de demolare poate deveni si infractiune. Daca este semnalata poate duce la implicarea Politiei Locale care poate sa impuna oprirea santierului. De altfel, acest lucru poate sa fie sanctionat si penal, daca in cadrul acestei ilegalitati sunt ranite mai mult de 5 persoane, pentru ca principalul scop al acestui aviz este punerea in siguranta atat a mediului, cat si a cetatenilor si a bunurilor din jur.

Pentru a afla exact cum se pedepsec actiunile de demolare fara autorizatie, gasiti in cele ce urmeaza un extras din Legea 50/1991. Conform articolului 24 sunt considerate infractiuni urmatoarele: executarea lucrarilor fara a detine o autorizatie de demolare sau construire, continuarea lucrarilor dupa ce au fost oprite de organele de control, precum si semnarea sau intocmirea proiectelor tehnice sau a altor lucrari care nu sunt atestate prin diploma universitara. Infractiunile de mai sus se pedepsesc cu inchisoare de la 3 luni la 3 ani sau cu amenda de la 100 RON la 5000 RON.

Conform articolului 26 printre faptele care constituie contraventii se enumera realizarea lucrarilor fara a avea autorizatie (amenda de la 1000 RON la 10 000 RON); nerespectarea cerintelor impuse de autorizatie sau proiectul tehnic (amenda de la 2000 RON la 7500 RON), depasirea termenului autorizatiei (amenda de la 1000 RON la 3000 RON).

Desigur, acesta este doar un fragment din numeroasele fapte care pot reprezenta contraventii, fiind si cele mai frecvente, dar pentru mai multe informatii puteti accesa: https://lege5.ro/Gratuit/gy3dgmju/raspunderi-si-sanctiuni-lege-50-1991?dp=gi2tsmzzg4yti.

Asadar, autorizatia de demolare este un proces complex, care, daca este tratat superficial sau nu se tine cont de respectarea conditiilor, poate cauza numeroase probleme. Inainte de a demola o casa trebuie sa va ganditi bine, sa puneti lucrurile in balanta si sa vedeti daca  nu cumva e mai bine sa o pastrati sau sa o daramati in siguranta conform legii.

Legislatie

O serie de documente care sa va pregateasca de orice obstacol legal pe care l-ati putea intampina:

Legea nr. 10/1995 cu modificarile ulterioare.
Legea nr. 50/1991 cu modificarile ulterioare.
Legea locuintei nr. 114/1996 cu modificarile ulterioare.
Legea 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect.
Legea nr. 101/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor.
Legea 147/2017 pentru modificarea anexei nr. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 40/2017 pentru modificarea art. 4 alin. (1) lit. c) si d) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 100/2016 pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, precum si a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Regulamentul privind stabilirea categoriei de importanta a constructiilor din 08.06.1994 cu modificarile ulterioare.