Ghid schimbare de destinatie a imobilului: Autorizatii, Proceduri

Ghid de schimbare de destinatie a imobilului

Imobilul dvs. este in impas?! Se intampla relativ frecvent ca in viata unei cladiri sa intervina oportunitatea de a-i schimba functiunea initiala. Este ca si cum dvs. va schimbati jobul fiindca ati descoperit un potential intelectual, financiar, creativ etc. superior intr-o alta directie. Aceste schimbari ale destinatiei de la inceput sau a celei dobandite la un moment dat in trecut sunt destul de diverse, in primul rand putand fi vorba de o constructie independenta sau de un apartament sau chiar de un intreg nivel al unei cladiri.

Situatii mai frecvent intalnite pot fi transformarea unui apartament in birouri sau comert, transformarea unei anexe parter in servicii, trecerea unui spatiu de la comert la servicii si invers, adaptarea unei locuinte la (agro)turism etc. Statistic vorbind, am putea afirma ca aceste tranzitii functionale se petrec cu deosebire in zone centrale, rurale sau urbane, si cu precadere la nivelul parterului.

Ce este de facut atunci cand descoperiti un potential nepus in valoare al spatiului pe care il detineti? In primul rand, este nevoie sa studiati empiric si intutiv daca noua functiune se incadreaza in reglementarile urbanistice, mentinand igiena functionala a zonei. In mod peremptoriu, nu veti putea amenaja un spatiu pentru prelucrarea materialului lemnos la parterul unei locuinte colective. Apoi, puteti studia regulamentele de urbanism care se aplica in zona. Daca functiunea este permisa, puteti trece, pas cu pas, la intocmirea documentatiei necesare. In cazul in care nu puteti ajunge la o concluzie indubitabila, veti parcurge toti pasii necesari pana la obtinerea unui certificat de urbanism, care va va oferi un raspuns negru pe alb.

Atentie! Pentru schimbarea de destinatie a unui spatiu este necesar acordul notarial al vecinilor. Inainte de a demara procesul de autorizare a schimbarii functionale, este recomandat sa aveti un acord initial verbal, urmand ca acesta sa fie dat in forma autentica cu referire la proiect, in fata unui notar! In situatia unui refuz nejustificat, tine de dvs. sa remediati situatia cu sprijinul instantelor de judecata!

Vezi punctul 2.5.6 din Anexa 1 la L50/1991

Procesul de autorizare a schimbarii de destinatie poate fi laborios si poate volumul consistent al unei asemenea documentatii va descurajeaza. Dar este momentul sa puneti grijile deoparte, folosind GHIDUL creat de echipa noastra si bazat pe legislatia actualizata in domeniu, pe experienta profesionala si pe empatie!
Sunteti pregatit? Va dorim o lectura pe cinste!

Navigare in ghid

1. Extrasul de carte funciara

In principiu, stiti deja ca aveti nevoie de certificatul de urbanism. Dar cum ajungeti la obtinerea acestuia? Este simplu! Primul pas consta in a identifica destinatia imobilului dvs. prin obtinerea extrasului de carte funciara, document care va face parte din dosarul depus pentru eliberarea CU. Cel mai simplu mod de a intra in posesia CF este online: va faceti un cont aici https://epay.ancpi.ro/epay/ ; selectati si configurati produsul dorit; achitati 20 RON; asteptati cateva minute si puteti descarca extrasul CF de pe portal. In situatia in care aceasta documentatie nu este „la zi” in sistem, veti primi o notifcare si veti lua legatura cu un inginer topograf pentru actualizarea acesteia. In situatia in care imobilul nu exista la nivel juridic (nu apare in CF), va sugeram sa parcurgeti ghidul referitor la intrarea in legalitate. De regula, in majoritatea zonelor din Romania, documentatia cadastrala este actualizata si se lucreaza in continuu la remedierea zonelor cu deficiente, multe administratii locale oferind acest serviciu gratuit!

Vezi art. 65 al. (4) din ORDIN ANCPI nr. 423/2018

2. Studiul topografic

Pentru obtinerea CU, veti avea nevoie si de un studiu topografic realizat de un inginer topograf, precum ii spune si numele. Valoarea juridica a acestui studiu este data de viza OCPI – Oficiul pentru Cadastru si Publicitate Imobiliara. Conform L50/1991, la redactarea documentatiei pentru obtinerea autorizatiei, planul de situatie va fi figurat prin suprapunere pe acest suport.

Vezi REGULAMENTUL ANCPI din 9 iulie 2014

3. Certificatul de urbanism

In acest moment, sunteti deja mai documentat in ceea ce priveste imobilul. Extrasului CF si studiului topografic li se vor adauga o cerere pentru eliberarea certificatului de urbanism. In mod uzual, veti solicita o schimbare de destinatie din x in y. X reprezinta destinatia/functiunea din CF, iar Y reprezinta functiunea rezultata.

Trebuie sa acordati atentie posibilitatii de a adauga unele date suplimentare solicitarii, pentru a nu omite niciun aspect al rezultatului dorit. Spre exemplu, daca doriti refunctionalizarea unui spatiu oarecare in spatiu pentru comert sau servicii, veti dori si amplasarea unor elemente de signalectica pe fatada, precum o firma luminoasa sau un relief din fier forjat etc. Daca este nevoie de unele recompartimentari nestructurale, veti solicita si acest lucru. Toate informatiile despre rezultatul dorit trebuie mentionate in cerere! In acest fel, informatiile din CU vor fi coerente si punctuale!

Atentie! Daca prefigurati si alte lucrari in afara schimbarii de destinatie, nu este necesar sa solicitati certificate de urbanism separate. Puteti solicita schimbare de destinatie, extindere, demolare, construire etc., dupa caz, urmand ca documentatia tehnica sa fie adaptata!
Daca intampinati dificultati in a pune in ordine toate acestea, veti lua legatura cu un arhitect!

Extrasului CF, studiului topo si cererii tip li se vor adauga o copie a actului dvs. de identitate. Taxa de achitat catre administratia in speta este de ordinul zecilor de RON, in functie de suprafata terenului, imobilului ori, in unele cazuri, reglementata prin hotarare de consiliul local. Termenul de eliberare a CU este, conform L50/1991, de 15 zile; valabilitatea acestuia este de 1 an.

Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

4. Releveul si situatia existenta

In acest moment este nevoie de a reprezenta prin desen si scriere situatia imobilului dvs., fie ca este vorba de o casa, o anexa, un apartament sau un spatiu. Pentru aceasta, veti lua legatura cu un arhitect, care ulterior se va ocupa si de situatia propusa, adica de destinatia rezultata. Arhitectul se va deplasa la fata locului si va face toate masuratorile necesare, va nota cote, materiale, functiuni si orice alte aspecte relevante.

Toate acestea se vor face „de mana”, ulterior urmand a fi redactate computerizat, utilizand un software dedicat. In mod uzual, se va realiza si un releveu fotografic. Partile scrise vor detalia toate informatiile disponibile despre imobilul existent, de la istoric (daca este la indemana) la suprafete, functiuni, materiale etc., dupa caz.

5. Expertiza tehnica sau nu!?

Ei bine, acest aspect depinde de certificatul de urbanism, adica de punctul de vedere al compartimentului de urbanism aferent administratiei locale in speta! In unele situatii este solicitata, in altele nu. Atunci cand este solicitata, expertiza tehnica a unui spatiu va fi cu referire la starea structurii de rezistenta, solicitand sau nu consolidari si aducerea imobilului in starea de a fi utilizat, prin diferite masuri constructive, inainte de a fi dat in folosinta potrivit noii destinatii. In acest caz, mai special si putin mai anevoios, documentatia finala in vederea obtinerii AC va trebui asumata de catre expertul tehnic, prin stampilare si semnare. Pentru redactarea acestui document, in situatia in care este solicitat, veti pune la dispozitia expertului toate documentele obtinute la pasii anteriori si date despre rezultatul prefigurat.

Vezi art.18, al. 2 din si art. 22, al. h L10/1995 actualizata
Vezi HG 925/ 1995 pentru aprobarea Regulamentului de verificare si expertizare tehnica de calitate a proiectelor, a executiei lucrarilor si a constructiilor
Vezi CODUL DE PROIECTARE SEISMICA. – PARTEA A III-A –. PREVEDERI PENTRU. EVALUAREA SEISMICA. A CLADIRILOR EXISTENTE. INDICATIV P 100-3/2018

6. Proiectarea

Proiectarea propriu-zisa nu este atat de laborioasa. In linii mari, consta in proiectul de arhitectura si exista o situatie propusa si una existenta, prezentate grafic si in scris, cu mentiuni specifice despre functiune, in primul rand, apoi posibile alte modificari de finisaje interioare, recompartimentari nestructurale etc. Se pot prezenta, dupa caz: planuri de nivel, sectiuni, desfasurate interioare, fatade, desfasurate stradale etc.

Arhitectul va adapta piesele desenate necesare. In situatia in care apar modificari ale spatiului, pot fi necesare un plan de interventii cu figurarea elementelor propuse si a celor eliminate, plan modificator, uneori sectiune modificatoare.Piesele scrise vor descrie situatiile existenta si propusa.

In situatia in care expertiza tehnica solicita consolidari sau daca proiectul dvs. este mai amplu decat schimbarea functiunii, va fi necesar un proiect pentru structura de rezistenta, de asemenea cuprinzand parti grafice si parti scrise.

Proiectele de instalatii sunt deseori necesare, intrucat noua functiune are alte necesitati. Posibil sa fie nevoie de upgrade al instalatiilor existente, poate un nou sistem de iluminare, poate amenajarea unui grup sanitar, iluminarea unei firme amplasate pe fatada, instalatii de climatizare etc. Depinde de noua functiune si este necesar sa discutati in detaliu cu echipa de proiectare!

Trebuie mentionat ca fiecare proiect in parte va fi verificat de un verificator atestat pentru cerinta de calitate in speta si i se va adauga referatul de verificare!

Vezi art. 9 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 13 din L10/1995 actualizata

Vezi ANEXA nr.1 la L50/1991 actualizata: CONTINUTUL-CADRU al documentatiei tehnice D. T. pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii

7. Avizele

Avizele depind de noua functiune, in mod evident! De regula, nu sunt numeroase, se pot obtine online si taxa uzuala per aviz este circa 100 RON. Daca imobilul beneficiaza de anumite utilitati si daca nu se vor opera modificari ale bransamentelor, avize de amplasament pentru electricitate, canalizare, alimentare cu apa etc. nu vor fi solicitate.

Va fi necesar, in orice caz, punctul de vedere al autoritatii pentru protectia mediului, de regula fiind vorba de o clasare, adica noua functiune nu afecteaza mediul prin noxe etc. si nu este vorba de un imobil aflat intr-o zona naturala protejata. In functie de situatie, pot aparea solicitari suplimentare. Spre exemplu, atunci cand un spatiu primeste o destinatie comerciala, datorita functiunii care implica un numar mare de utilizatori, se vor solicita securitatea la incendiu si sanatatea populatiei. Atentie la acordul notarial al vecinilor mentionat in introducere! Valabilitatea avizelor este de 1 an de zile.

Vezi art. 5 din L50/1991 actualizata

8. Autorizatia de schimbare a destinatiei

In acest moment sunteti in posesia tuturor documentelor necesare autorizarii. Mai este nevoie de a completa cererea tip; aici, de regula, veti fi consiliat de arhitect, care va completa, stampila si semna, la randul sau, anexa acesteia. Veti achita o taxa catre administratia locala, procent din devizul de investitie sau din valoarea declarata de dvs., in functie de cerintele din CU.
Veti obtine AC in cel mult 30 de zile de la depunerea documentatiei, iar valabilitatea acesteia este de 1 an de zile, acesta reprezand intervalul de timp in care puteti demara lucrarile necesare!

Vezi art. 7 din L50/1991 actualizata
Vezi art. 22, 23, 26 din L10/1995 actualizata

9. Punerea in opera sau nu!?

Punerea in opera este in cazul schimbarii de destinatie un proces relativ simplu. In multe situatii, nu exista lucrari de amploare. Doar unele finisaje, instalatii etc. Sau chiar deloc.
Pentru a putea opera modificarile necesare in documentatia cadastrala este, insa, nevoie de procesul verbal de receptie finala, in cazul in care sunt executate lucrari de consolidare, instalatii etc. In mod curent, am putea spune ca este mai mult de elaborat la partea de documentatie, decat la lucrarile propriu-zise. Daca, insa, sunt lucrari de pus in opera, procedura este similara celei de edificare a unei constructii noi sau a unei extinderi etc., adica, la final, pentru modificarea datelor de carte funciara, va fi nevoie de un proces verbal de receptie.

Vezi art. 37 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 17, 22, 23, 25, 26 din L10/1995 actualizata

10. Schimbarea destinatiei

In functie de specificul lucrarii si in functie de pasii necesari in consecinta, sunteti in momentul in care totul este gata pentru o noua viata a imobilului dvs.! Acum veti lua legatura cu un inginer topograf pentru actualizarea documentatiei in cartea funciara. Obligatiile dvs. fiscale vor fi actualizate, iar imobilul isi va lua in primire noul „job”! Va felicitam si va dorim succes!

Vezi art. 37, art. 39 din L50/1991 actualizata

Legislatie

Daca vreti sa stiti mai multe despre reperele legislative, ca sa fiti pregatiti pentru orice situatie similara sau daca va pasioneaza acest domeniu, va recomandam sa accesati online aceste legi!
Legea nr. 10/1995 cu modificarile ulterioare.
Legea nr. 50/1991 cu modificarile ulterioare.
Legea locuintei nr. 114/1996 cu modificarile ulterioare.
Legea 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect.
Legea nr. 101/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor.
Legea 147/2017 pentru modificarea anexei nr. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 40/2017 pentru modificarea art. 4 alin. (1) lit. c) si d) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 100/2016 pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, precum si a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Regulamentul privind stabilirea categoriei de importanta a constructiilor din 08.06.1994 cu modificarile ulterioare
HG 925/1995 privind aprobarea Regulamentului de verificare si expertiza tehnica de calitate a proiectelor, a executiei constructiilor, completat cu indrumatorul de aplicare MLPTL nr. 77/N/1996
HOTARARE nr. 675 din 3 iulie 2002 privind modificarea si completarea Hotararii Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii.
Normativ de siguranta la foc a constructiilor P 118-99, republicat.
Normativ privind proiectarea si executarea instalatiilor sanitare I9-94.
Ghid privind criteriile de performanta ale cerintelor de calitate conform legii nr.10-1995 privind calitatea în constructii, pentru instalatii sanitare GT-063-04.
Ordin nr. 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igiena si sanatate publica privind mediul de viata al populatiei.
Normativ privind proiectarea cladirilor civile din punct de vedere al cerintei de siguranta in exploatare, indicativ NP 06802.
Normativ privind proiectarea si executia masurilor de izolare fonica si a tratamentelor acustice in cladiri, indicativ C 125-05din 15.02.2005.
Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, cu modificarile si completarile ulterioare.
Legea nr. 121/2014 privind eficienta energetica.
Hotararea Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii, cu modificarile si completarile ulterioare.
Hotararea Guvernului nr. 925/1995.