Ghid restaurare si reabilitare casa, pas cu pas

Casa nu mai este chiar noua si nu sunteti multumit! Sunt necesare reparatii, dar poate si felurite acte si documentatii… Cum trebuie sa procedati eficient si legal?
Poate casa in care locuiti are o varsta venerabila, poate nu a mai trecut prin reparatii de ceva vreme. Poate fi si o casa relativ noua care a inceput sa se confrunte cu unele probleme, fiindca au existat erori de punere in opera sau fenomene naturale extreme si neplacute si-au lasat amprenta. Desigur, orice casa necesita ingrijiri din cand in cand si poate fi comparata cu o fiinta in acest sens: si constructia are o rutina a ei de respectat pentru a ramane functionala. Cand este vorba de reparatii ale unei case, situatiile sunt foarte diverse: de la schimbarea unor instalatii ori a pardoselii, pana la consolidari atunci cand structura se arata slabita, sau lucrari laborioase in situatia unei fatade istorice.

Restaurarea si reabilitarea sunt doi teremeni care merg mana in mana, insa nu exista sinonimie integrala. De regula, restaurea implica si reabilitare, dar relatia de incluziune nu este valabila in celalalt sens. Spre exemplu, ati achizitionat sau detineti o locuinta traditionala intr-o zona rurala. Restaurarea inseamna a trece casa prin acele procese care sa o aduca la starea ei de odinioara, de pilda in situatia in care doriti sa ii dati o valoare muzeala. Reabilitarea, in acest caz, ar insemna sa aveti grija ca aceasta casa sa (re)devina utila printr-o serie de reparatii, interventii, ajustari, etc.

Cu ce trebuie inceput? Sfaturile, parerile, experientele cunoscutilor sau informatiile disponibile online pot fi voluminoase si chiar incongruente pe alocuri. De aceea, va invitam sa parcurgeti GHIDUL de reabilitare si restaurare creat de echipa noastra si bazat pe legislatia actualizata in domeniu, pe experienta profesionala si pe empatie! Sunteti gata? Va dorim o lectura excelenta!

1. Cercetare proprie preliminara

Trebuie sa incepeti prin a face o lista a ceea ce este „de reparat”. In functie de aceasta lista veti afla daca aveti nevoie sau nu de documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie. Puteti face unele lucrari fara AC: puteti repara acoperisul, sarpanta sau terasa, inlocui tigla, repara gardul, daca nu modificati forma si tipul materialelor folosite; puteti inlocui tamplariile de ferestre si usi interioare si exterioare, fara sa modificati forma si dimensiunea golurilor; la interior, puteti aplica zugraveli sau tencuieli si vopsitorii in orice fel va doriti, dar la exterior trebuie sa mentineti cromatica existenta si nu aveti voie sa modificati alte elemente ale fatadei; puteti repara sau monta noi instalatii, in limitele proprietatii; de asemenea, puteti inlocui gresia, parchetul sau monta alt tip de pardoseala.

DACA, insa, casa este monument istoric sau parte dintr-un astfel de monument sau daca amplasarea este intr-o zona de protectie a constructiilor cu statut de monument istoric, veti avea nevoie de AC. De regula, veti putea intui daca acesta este sau nu cazul, in functie de calitatea arhitecturala a tesutului construit. Dar, pentru a inlatura orice dubii, puteti consulta aici Lista Monumentelor Istorice pe judete: http://www.cultura.ro/lista-monumentelor-istorice 

Este posibil ca lucrarile de reabilitare ale casei, care nu este nici monument si nici in zona de protectie, sa implice unele interventii asupra structurii de rezistenta. Daca observati fisuri in ziduri sau tavane sau daca este nevoie de o recompartimentare sau daca doriti o usa in locul unei ferestre, etc., atunci veti avea, de asemenea, nevoie de AC.

Pentru aceste cazuri, vom trece la pasii urmatori.
Vezi art. 6 si art 3. lit. b din L50/1991 actualizata
Vezi L422/2001 privind protejarea monumentelor istorice

2. Extrasul de carte funciara

Fiindca aveti nevoie de AC, va veti pregati sa obtineti un certificat de urbanism. Unul dintre documentele necesare este extrasul de carte funciara pe care il puteti obtine rapid, online, la un tarif de 20 RON, dupa ce va veti crea un cont aici https://epay.ancpi.ro/epay/ si veti urma indicatiile. Documentul contine, de regula, o parte scrisa si o parte grafica, cu date despre teren si constructii. Asigurati-va ca datele corespund realitatii. In caz contrar, acestea vor trebui actualizate, fapt pentru care veti lua legatura cu un inginer topograf. Asigurati-va, de asemenea, ca nu exista impedimente de natura juridica, fiindca un litigiu pe rolul instantelor de judecata va va impiedica sa obtineti AC.

Vezi art. 65 al. (4) din ORDIN ANCPI nr. 423/2018

3. Studiul topografic

De asemenea, pentru obtinerea certificatului de urbanism, veti avea nevoie de studiul topografic (ridicarea topo). Asadar, veti lua legatura cu un inginer topograf. Documentul in a carei posesie veti intra contine informatii despre forma, dimensiunile si amplasarea imobilelor (teren si casa), numere topografice, retele edilitare, etc. Pentru a fi valid la obtinerea CU, si in orice alta situatie, studiul topografic va fi avizat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara de pe raza judetului unde se gaseste casa ce are nevoie de reparatii. Studiul ii va ulterior necesar si arhitectului, pentru a redacta planurile de amplasament si de situatie, prin suprapunere.

Vezi REGULAMENTUL ANCPI din 9 iulie 2014

4. Certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism pentru restaurari si reabilitari poate fi solicitat individual sau impreuna cu alte lucrari dorite. Spre exemplu: Consolidare si reabilitare casa parter si extindere. Este foarte important sa mentionati toate lucrarile care se vor realiza, chiar daca nu se va construi nimic. Este recomandat ca in acest moment sa luati legatura cu un arhitect, pentru a va asigura ca sunteti in posesia tuturor informatiilor necesare si relevante!

Pentru a obtine CU, veti pregati un dosar care sa contina extrasul de carte funciara, studiul topografic si o copie a documentului dvs. de identitate. Veti completa cererea cu atentie, cum este mentionat in paragraful anterior. Si veti achita o taxa (de ordinul zecilor de RON), in functie de dimensiunea terenului si de amplasarea in mediul urban sau rural. Toate acestea se vor depune online pe site-ul primariei (daca exista aceasta posibilitate) sau la fata locului. Puteti, de asemenea, apela la o persoana care va depune pentru dvs. documentatia, in schimbul unui onorariu. Sau puteti ruga un prieten.

Certificatul de urbanism va intra in posesia dvs. in cel mult 15 zile. Valabilitatea acestuia este de un an de zile, avand posibilitatea de prelungire. De aici, veti afla care sunt documentatiile tehnice necesare, studiile de specialitate, avizele si acordurile, etc. In situatia speciala a unui monument istoric sau a unei zone de protectie, veti observa referiri la diferite legi de respectat, inclusiv la nivel local, cu indicatii despre gamele cromatice (respectarea unor coduri de culoare), finisaje, materiale, etc. Toate acestea au scopul de a proteja zona istorica, in particular, si, in general, de a asigura functionalitatea, estetica si igiena tesutului construit.

Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

5. Releveul

In acest moment, veti lua legatura cu un arhitect care se va ocupa de realizarea relevelui casei. Releveul pentru restaurari si/sau reabilitari este unul special.
Prima etapa este reprezentata de releveul clasic: arhitectul va veni pe teren si va lua toate masuratorile necesare, precum cotele incaperilor, dimensiunile tuturor golurilor, grosimile de pereti, va nota informatii despre sistemul constructiv, tamplarii, materialele utilizate, functiunile si alte aspecte relevante. Ulterior, toate acestea vor fi redactate utilizand un software specializat. De asemenea, va fi realizat un releveu fotografic, acordand atentie sporita zonelor si elementelor unde vor fi necesare intereventii.

A doua etapa consta in releveul degradarilor. La fata locului, pe suportul pieselor redactate mai sus, se vor nota degradarile existente cat mai detaliat si specific, mentionand cauza naturala sau antropica. Apoi, acestea vor fi digitalizate. Se vor observa si nota, dupa caz, fisuri de diferite naturi, infiltratii, alterari cromatice, exfolieri, vegetatii parazitare, eflorescente saline, starea sistemului pluvial, a tamplariilor, pardoselilor, etc.

6. Studiul geotehnic

Studiul geotehnic cuprinde date de specialitate despre teren si casa, fiind realizat de un inginer geolog. In situatia reabilitarilor si/sau restaurarilor este necesar pentru a sti, in special, in ce stare se afla infrastructura constructiei. Pornind de la datele din acest studiu, se vor identifica si celelalte neajunsuri existente la nivel structural. In mod obligatoriu, se vor realiza sondaje deschise (dezveliri ale fundatiilor), cu notarea dimensiunilor, materialelor, starii de uzura, se va observa daca exista modificari de orizontaliate/verticalitate, daca fundatiile existente respecta normele actuale, daca solul din zona perimetrala se prezinta in stare buna, adica fara prabusiri, impingeri, etc. 

De asemenea, se va realiza un foraj pe teren. Datele colectate la fata locului vor fi analizate intr-un laborator geotehnic atestat si vor fi insotite de recomandari, dupa caz, pentru ca infrastructura constructiei sa fie „la zi”. Cea mai des intalnita situatie este aceea in care casa incepe sa prezinta fisuri care, desi sunt remediate local, reapar, aceasta insemnand ca exista probleme structurale ale fundatiilor. De regula, fundatiile sunt subdimensionate si, studiul geotehnic va identifica exact sursa acestui disconfort, cel mai probabil recomandand subbetonari. Sau terenul in sine lasa de dorit si prezinta tasari, caz in care se va recomanda consolidarea locala a acestuia.

Pentru a porni la drumul elaborarii studiului, inginerul va avea nevoie de documentele obtinute anterior: extrasul de carte funciara, certificatul de urbanism, releveul. Este recomandat sa discutati lista pe care ati redactat-o la momentul cercetarii preliminare. Pentru a avea valoare juridica, studiul elaborat va fi verificat de un verificator atestat pentru Cerinta Af (rezistenta si stabilitate) si insotit de un referat de verificare.
In cazul in care nu intervin modificari legislative, puteti considera ca studiul geotehnic realizat in scopul lucrarilor de restaurare si reabilitare nu are termen de expirare.

Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

Vezi Normativul privind documentatiile geotehnice pentru constructii, indicativ NP 074 –2014

Vezi Normativul privind proiectarea fundatiilor de suprafata, indicativ NP 112 – 2014

Vezi Normativul privind fundarea constructiilor pe pamnturi sensibile la umezire, indicativ NP 125 – 2010

Vezi Normativul privind fundarea constructiilor pe paminturi cu umflari si contractii mari, indicativ NP 126 – 2014

Vezi Standardul SR EN ISO 14688/2018

Vezi Normativul privind documentatiile geotehnice pentru constructii, indicativ NP 074-2014

7. Expertiza tehnica

Expertiza tehnica este studiul de specialitate care contine, in acest caz, date si solutii constructive pentru restaurare si/sau reabilitare. Dvs. ii veti pune la dispozitie expertului toate documentele obtinute la pasii anteriori.
In cazul cel mai des intalnit, dvs. aveti o casa a carei structura de rezistenta a devenit problematica. Asadar, expertiza tehnica va viza exigenta A1 (rezistenta mecanica si stabilitate) si va fi realizata in vederea consolidarii. Pe baza documentelor anterior obtinute si a vizitei la fata locului, expertul va realiza o descriere generala a constructiei si descrieri „pe parti”, in zonele de interventie, cu solutiile propuse, iar degradarile vor fi, de asemenea, inventariate.

In situatia aparte a unei constructii cu statut de monument istoric, expertul tehnic va avea atestarea Ministerului Culturii, in domeniul restaurarii de arhitectura.
Proiectul tehnic va respecta intocmai solutiile prevazute in expertiza tehnica si va fi semnat si stampilat de expert, in caz contrar neputand fi considerat valid.

Vezi art.18, al. 2 din si art. 22, al. h L10/1995 actualizata

Vezi HG 925/ 1995 pentru aprobarea Regulamentului de verificare si expertizare tehnica de calitate a proiectelor, a executiei lucrarilor si a constructiilor

Vezi CODUL DE PROIECTARE SEISMICA. – PARTEA A III-A –. PREVEDERI PENTRU. EVALUAREA SEISMICA. A CLADIRILOR EXISTENTE. INDICATIV P 100-3/2018

Vezi Indrumatorul privind cazuri particulare de expertizare tehnica a cladirilor pentru cerinta fundamental «rezistenta mecanica si stabilitate», indicativ C 254-2017, din 06.06.2017

8. Proiectarea

In cazul cel mai frecvent, dvs. veti avea un proiect tehnic al carui nucleu este reprezentat de consolidarea structurii, fara a fi vorba de reglementari speciale care se adauga in situatia unui monument istoric. Proiectul de arhitectura va contine piese scrise si piese desenate, expunand situatia existenta si situatia propusa. 

Situatia existenta va fi reprezentata de releveul care va evidentia si degradarile, plus partea de memoriu tehnic aferenta, iar situatia propusa va descrie prin memoriu si partea grafica si rezultatul anticipat, incluzand si acele lucrari care nu fac obiectul aducerii „la zi” a structurii. Se vor explicita astfel materialele si finisajele care ii vor da casei o haina noua, dupa caz: noua invelitoare, tamplariile interioare si exterioare, tencuieli, zugraveli, pardoseli, daca se monteaza sau nu termosistem, noi modalitati de colectare a apelor pluviale, etc. Discutati fiecare aspect in detaliu cu arhitectul. Desigur, veti primi si o lista a cantitatilor necesare de materiale. Este recomandat sa solicitati si contractati inclusiv simulari 3D, chiar daca legislatia nu le considera obligatorii. In acest fel, veti avea o viziune mai coerenta asupra rezultatului si calitatea proiectului va fi superioara!

Proiectul structurii de rezistenta se compune, de asemenea, din piese scrise si piese desenate. Tipologia acestora difera in functie de solutiile constructive propuse in expertiza tehnica. Nu trebuie sa existe nicio abatere de la aceste solutii! De exemplu, in situatia consolidarilor fundatiilor subdimensionate, veti primi o plansa in care se va detalia realizarea subbetonarilor pe etape si tronsoane. In cazul unei sarpante cu degradari structurale, veti primi un plan al sarpantei noi, care detaliaza elementele inlocuite sau cu interventii si detaliile respective. O zidarie portanta defectuoasa se va consolida prin procedee specifice, daca aveti o casa cu pardoseala din pamant, se va turna sapa, etc.

In mod frecvent, nu veti avea nevoie de proiecte de instalatii. Dar exista situatia in care, de exemplu, ati achizitionat o casa de vacanta intr-o zona rurala si este chiar o casa „in afara timpului”, cu frumusetea si lipsurile aferente. Poate intre timp a fost realizata o retea de alimentare cu apa de care doriti sa beneficiati, o retea de canalizare, de data mai recenta ar putea fi o retea de gaz… In aceste situatii, veti avea nevoie si de proiectele respective de instalatii.

Fiecare dintre aceste proiecte vor fi semnate si stampilate de verificatori atestati, care vor adauga referatul de verificare specific. Cerinta de rezistenta si stabilitate mecanica va fi, suplimentar, verificata de expertul tehnic, fapt ce atesta ca au fost respectate solutiile constructive din expertiza tehnica.
In situatia mai rara in care sunteti fericitul proprietar al unei arhitecturi rezidentiale de tip monument istoric, documentatia creste in complexitate. In primul rand, va fi nevoie de redactarea unui studiu istoric si trebuie sa stiti ca nu orice lucrari de restaurare si reabilitare sunt permise! 

Studiul istoric va descrie mersul prin timp al constructiei si va oferi date despre elementele cu valoare deosebita care trebuie protejate, va face referiri la tehnicile de punere in opera, etc. De regula, nu se poate stabili sau sti de la bun inceput si in mod relativ simplu care vor fi concluziile, acestea nascandu-se in mod organic, pe masura ce studiul avanseaza. Dar exista si unele aspecte evidente si aprioric cunoscute. De exemplu, este peremptoriu ca nu se accepta montarea unor tamplarii PVC pe fatada unei cladiri cu valoare de monument istoric. Probabil ati fost martorul vizual al unor asemenea cazuri si ati constatat dvs. insiva cat de dezagreabil estetic se prezinta!

Pentru situatiile mai rare si complexe de restaurare si reabilitare a unei asemenea constructii monument, este recomandat sa luati legatura cu specialisti care au studii suplimentare si experienta in domeniu. Puteti cauta si cere studii postuniversitare in domeniu, atat pentru arhitect, cat si pentru inginer, si puteti solicita si portofolii, pentru a alege specialistii in deplina siguranta!

Sfat: Chiar daca nu aveti o vila interbelica monument si nu aveti nevoie de AC pentru lucrarile dorite, este recomandat sa acordati atentie bugetului. Puteti beneficia de un proiect chiar daca nu este necesara obtinerea autorizatiei de construire. Un astfel de proiect va da siguranta ca lucrarile se vor executa corect si rezultatul va fi unul eficient! In acest fel, costurile de punere in opera pot fi calibrate cat mai bine si este preferabil sa investiti in proiectare, decat sa investiti in excese nemotivate pe santier.

Vezi art. 9 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 13 din L10/1995 actualizata

Vezi ANEXA nr.1 la L50/1991 actualizata: CONTINUTUL-CADRU al documentatiei tehnice D. T. pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii

Vezi L422/2001 privind protejarea monumentelor istorice

9. Avizele si Acordurile

In situatia cea mai frecventa, unde nu este prezent un monument istoric, avizele si acordurile necesare sunt ca si inexistente. In mod obligatoriu, vi se va solicita clasarea la notificarea catre Protectia Mediului. Si, dupa caz, avize de amplasament, in situatia in care va decideti sa aduceti in casa binefacerile unor noi utilitati, precum apa, canalizare, gaz, etc. Tariful mediu este de 100 RON, durata de obtinere este de circa 15 zile, iar valabilitatea 1 an.

In situatia unui monument istoric, se adauga Avizul Directiei de Cultura sau al Ministerului Culturii, in functie de clasa monumentului, A (interes national) sau B (interes local). Documentatia pentru obtinerea acestui aviz este complexa si include, in primul rand, proiectul tehnic. Se adauga studiul istoric, expertiza tehnica, etc. Documentatia fotografica are o mare pondere, de asemenea. Pentru avizare, este probabil sa fie necesara prezenta arhitectului sau a expertului atestat de Ministerul Culturii, dupa caz, atunci cand comisia de avizare se intruneste. Daca documentatia respecta toate cerintele, avizul va fi favorabil. In caz contrar, se vor solicita modificari sau completari.

Vezi L422/2001 privind protejarea monumentelor istorice

Vezi OUG 43/2010
Vezi art. 5 din L50/1991 actualizata

10. Autorizatia de construire

In acest moment aveti toata documentatia necesara, mai mult sau mai putin complexa, dupa caz. Toate elementele obtinute la pasii precedenti se vor depune la administratia locala in cauza, alaturi de cererea tip (incluzand anexa semnata si stampilata de proiectant) pentru eliberarea AC. Taxa de autorizare este 0,5 % din valoarea existenta in devizul de investitii. Termenul de eliberare a AC este de 30 de zile, iar valabilitatea 365, adica un an.

Vezi art. 7 din L50/1991 actualizata

11. Punerea in opera

Felicitari pentru obtinerea AC!
Veti avea nevoie de oamenii care sa restaureze si reabiliteze casa, coordonati de reprezentantul dvs. pe santier: dirigintele. In situatia unui monument istoric, dirigintele de santier va avea nevoie de o autorizatie speciala/suplimentara, codul stampila fiind 1CR. Acesta se va ingriji sa convoace persoanele care participa la fazele determinante, dupa specificul lucrarilor. Convocarea poate fi efectuata si de constructor.

Fazele determinante, dupa specific, vor fi consemnate in procese verbale si ulterior vor figura in cartea tehnica a constructiei, acel document definit ca totalitatea documentelor tehnice cu privire la proiectare, executie, receptie si comportarea in timp a constructiei.
In mod curent, dirigintele de santier va fi persoana care anunta inceperea lucrarilor de constructie catre Inspectoratul de Stat in Constructii si catre administratia locala respectiva.

Dvs. veti achita taxele necesare catre ISC, 0,1 %, respectiv 0,5% din valoarea lucrarilor. A doua taxa se poate achita in doua rate.
Dupa ce lucrarile sunt realizate integral si conform proiectului tehnic, se va pregati receptia finala prin convocarea comisiei. Daca toti pasii precedenti au fost respectati, incluzand punerea in opera fara nicio abatere de la documentatia tehnica, comisia va admite receptia.
Atentie: In functie de natura lucrarilor, este posibil sa fie necesara si actualizarea datelor cadastrale. Daca ati realizat doar consolidari, reabilitari, etc., fara a demola sau a adauga, extrasul de carte funciara isi mentine valabilitatea. In alte situatii, veti lua legatura cu un inginer topograf si, inainte de a trece la pasul intai, veti consulta si celelalte ghiduri, in functie de necesitate!

Vezi art. 37 din L50/1991 actualizata 

Vezi art. 17, 22, 23, 25, 26 din L10/1995 actualizata

Legislatie

Daca vreti sa stiti mai multe despre reperele legislative, ca sa fiti pregatiti pentru orice situatie similara sau daca va pasioneaza acest domeniu, va recomandam sa accesati online aceste legi!
Legea nr. 10/1995 cu modificarile ulterioare.
Legea nr. 50/1991 cu modificarile ulterioare.
Legea locuintei nr. 114/1996 cu modificarile ulterioare.
Legea 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect.
Legea nr. 101/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor.
Legea 147/2017 pentru modificarea anexei nr. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 40/2017 pentru modificarea art. 4 alin. (1) lit. c) si d) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 100/2016 pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, precum si a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Regulamentul privind stabilirea categoriei de importanta a constructiilor din 08.06.1994 cu modificarile ulterioare
HG 925/1995 privind aprobarea Regulamentului de verificare si expertiza tehnica de calitate a proiectelor, a executiei constructiilor, completat cu indrumatorul de aplicare MLPTL nr. 77/N/1996
HOTARARE nr. 675 din 3 iulie 2002 privind modificarea si completarea Hotararii Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii.
Normativ de siguranta la foc a constructiilor P 118-99, republicat.
Normativ privind proiectarea si executarea instalatiilor sanitare I9-94.
Ghid privind criteriile de performanta ale cerintelor de calitate conform legii nr.10-1995 privind calitatea în constructii, pentru instalatii sanitare GT-063-04.
Ordin nr. 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igiena si sanatate publica privind mediul de viata al populatiei.
Normativ privind proiectarea cladirilor civile din punct de vedere al cerintei de siguranta in exploatare, indicativ NP 06802.
Normativ privind proiectarea si executia masurilor de izolare fonica si a tratamentelor acustice in cladiri, indicativ C 125-05din 15.02.2005.
Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, cu modificarile si completarile ulterioare.
Legea nr. 121/2014 privind eficienta energetica.
Hotararea Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii, cu modificarile si completarile ulterioare.
Hotararea Guvernului nr. 925/1995.

open

Obtine mai multi clienti, inscrie-te ca profesionist. Iti oferim bonus de bun venit. Vezi detalii aici.

inapoi sus