Ghid de intrare in legalitate a constructiei, pas cu pas.

Ati construit fara autorizatie sau nu ati respectat autorizatia obtinuta! Fie ca au trecut 10 ani de la finalizarea lucrarilor sau doar cateva luni, va gasiti in situatia neplacuta de a descoperi ca din necunoastere sau la sfatul unui constructor ori al unui prieten etc., aveti o casa fara acte la zi. Cadrul legislativ existent este destul de ambiguu si, in plus, cu modificari relativ recente. Fapt care va ingrijoreaza nespus, mai ales ca deja ati comis o contraventie, probabil luand „de bune” niste informatii incorecte. 

Exista totusi un aspect incurajator, desi procedura este, in cele mai multe cazuri, mai anevoioasa decat in situatia in care ati fi construit legal: casa dvs. poate avea toate actele in regula, cu respectarea unor conditii! Pe de alta parte, exista si aspectul demoralizator: daca unele conditii nu sunt indeplinite, poate fi dispusa desfiintarea constructiei neautorizate!

Modalitatea de intrare in legalitate difera, in primul rand, de data la care a fost finalizata constructia. Din acest punct de vedere, documentatiile necesare vor fi diferite si le vom analiza, pe fiecare in parte, in acest ghid. In al doilea rand, este vorba de respectarea reglementarilor urbanistice din zona in care se afla constructia. In functie de posibilitatea de a rectifica incalcarea acestor reglementari, situatiile sunt diverse si se poate merge de la a obtura un gol intr-un perete amplasat pe limita de proprietate pana la a demola partial sau integral constructia in cazul in care, spre exemplu, indicii de ocupare ai terenului nu sunt cei corespunzatori sau casa nu respecta regimul de inaltime admis.

Pentru a intelege cat mai bine toate aceste aspecte si pentru a iesi din impas, echipa noastra va pune la dispozitie acest GHID bazat pe legislatia actualizata in domeniu, pe experienta profesionala si pe empatie! Va invitam la o lectura pe cinste.

A. Constructia a fost finalizata inainte de 1 august 2001

In acest caz, este mai curand vorba despre actualizarea actelor casei si despre obligatiile fiscale decat despre o intrare in legalitate propriu-zisa (proces care este in legatura stransa cu arhicunoscutele legi 10 si 50).

1. Extrasul de carte funciara

Primul lucru de facut este sa obtineti extrasul de carte funciara, care atesta dreptul dvs. de proprietate. Cel mai simplu mod de a obtine acest act este online, accesand site-ul https://epay.ancpi.ro/epay/, unde va veti crea un cont si veti configura produsul cumparat. In schimnul unei taxe de 20 RON, veti primi extrasul CF pe e-mail, in mai putin de o ora, incluzand si timpul de creare al contului, procesarea platii etc.
Vezi art. 65 al. (4) din ORDIN ANCPI nr. 423/2018

2. Certificatul fiscal

Certificatul de atestare a valorii fiscale este un document eliberat de compartimentul de taxe si impozite, care, in mod uzual, se poate solicita si online. Veti avea nevoie de cererea tip, documentul dvs. de identitate, document care atesta achitarea taxei specifice (in jur de cateva zeci de RON) si extrasul de carte funciara obtinut anterior.

3. Documentatia cadastrala

In acest moment veti lua legatura cu un inginer topograf care va intocmi documentatia necesara inscrierii casei in cartea funciara. Vezi REGULAMENTUL ANCPI din 9 iulie 2014

B. Constructia a fost finalizata dupa 1 august 2001 si are o vechime de peste 3 ani

In acest caz, putem inca vorbi de o situatie norocoasa. A construi fara autorizatie sau cu nerespectarea acesteia reprezinta o contraventie (infractiune chiar in situatia lucrarilor neautorizate asupra monumentelor istorice). Dupa trecerea unui termen de 3 ani de zile, vorbim despre prescriptia raspunderii contraventionale, adica nu veti fi nevoit sa achitati o amenda. De asemenea, modificarile legislative intervenite in anul 2020 propun ca in acest caz „actele casei” sa fie actualizate fara autorizatie de construire si receptie a lucrarilor, in baza unui certificat de atestare a constructiei sau a unei adeverinte de edificare. Aceste acte de atestare se obtin in baza unei expertize tehnice.

Se observa ca pe masura ce constructia este de data mai recenta, documentatia necesara creste in complexitate. In situatia in care termenul de prescriptie este implinit (3 ani), se vor urma pasii 1, 2 si 3 de la paragraful A si se va trece la pasul 4.
Vezi L 7/2020 pentru modificarea si completarea L10/1995 si L50/1991

4. Expertiza tehnica

Expertiza tehnica este un studiu de specialitate realizat pentru diferite situatii, in acest caz fiind vorba de verificarea calitatii lucrarilor realizate. Se vor verifica cerintele fundamentale de calitate in constructii: rezistenta mecanica si stabilitate; securitate la incendiu; igiena, sanatate si mediu inconjurator; siguranta si accesibilitate in exploatare; protectie impotriva zgomotului; economie de energie si izolare termica; utilizarea sustenabila a resurselor naturale. Adica se va face o cercetare minutioasa la fata locului pentru fiecare aspect relevant pentru utilizarea in siguranta si in mod judicios a casei. 

De asemenea, se va verifica daca noua constructie respecta reglementarile urbanistice, precum amplasarea fata de limitele proprietatii, regimul de inaltime, cote de nivel, P.O.T. (Procent de Ocupare Teren), C.U.T (Coeficient de Utilizare Teren). etc. De ce este necesara o asemenea expertiza? Respectarea cerintelor de calitate asigura o viata lunga si frumoasa a constructiei, lipsita de evenimente neprevazute si neplacute, precum comportamentul neconform in caz de seism, accidente cauzate de dimensionarea incorecta a parapetilor, discomfort termic, infiltratii etc. 

Respectarea cerintelor urbanistice asigura functionalitatea si estetica tesutului construit, repectand calitatea vietii fiecarui proprietar. In situatia in care a existat o autorizatie de construire care nu a fost respectata, expertul va verifica si conformitatea/neconformitatea lucrarilor prin raportare la proiectul initial.

Daca cerintele fundamentale de calitate si reglementarile ce tin de urbanism sunt respectate, se va elibera cerificatul de atestare. In caz contrar, se vor solicita proiecte si autorizari care sa remedieze neconformitatile. In mod uzual, se constata subdimensionarea structurii de rezistenta si sunt propuse solutii de consolidare. Situatiile intalnite in practica sunt felurite si cu grade diferite de complexitate si de remediere. De la obturarea unui gol ilegal in fatada sau schimbarea orientarii pantei invelitorii, pana la propuneri intemeiate sau nu de demolare care pot intra in competenta instantelor de judecata.

C. Constructia a fost finalizata dupa 1 august 2001 si are o vechime mai mica de 3 ani

In acest caz, autoritatea competenta va intocmi un proces verbal de contraventie si, din pacate, veti avea de achitat o amenda. Amenda pentru construire fara AC este intre 1000 so 100000 RON, iar cea pentru nerespectarea AC intre 5000 si 20000 RON. Si urmeaza sa va pregatiti pentru obtinerea unui autorizatii in scopul intrarii in legalitate, avand la dispozitie un timp limitat. In cazul in care termenul din procesul verbal este depasit, se poate dispune desfiintarea constructiei. In primul rand, veti pregati documentatia necesara obtinerii unui certificat de urbanism.

1. Extrasul de carte funciara

Veti obtine acest document exact cum este descris la cazul A.

2. Studiul topografic

Aveti nevoie de un studiu topografic care contine planimetria terenului si care va fi avizat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI). Pentru aceasta, veti lua legatura cu un inginer topograf. Pe acest suport topografic va fi realizat planul de situatie al constructiei pentru care se doreste intrarea in legalitate.
Vezi REGULAMENTUL ANCPI din 9 iulie 2014

3. Certificatul de urbanism

Pentru eliberarea acestuia aveti nevoie, in primul rand, de extrasul de carte funciara si de planul de situatie de la punctele anterioare. Veti adauga procesul verbal de contraventie si dovada achitarii amenzii. Titlul certificatului de urbanism va contine datele de identificare ale PV. In mod obligatoriu se va adauga un releveu fotografic care va expune situatia existenta pe teren. Se va completa cererea tip si se va achita taxa specifica pentru eliberarea acestui act. In situatia in care exista o autorizatie de construire care nu a fost respectata, se adauga cererii si o copie a acesteia, alaturi de documentatia tehnica aferenta, vizata spre neschimbare.

Toate aceste acte se depun fie online, fie la sediul administratiei locale in cauza ori la consiliul judetean, in persoana, urmand ca certificatul de urbanism sa fie eliberat in cel mult 15 zile lucratoare. De aici mai departe, urmeaza sa parcurgeti restul pasilor intr-un mod asemanator obtinerii autorizatiei de construire pentru o casa noua, exceptie facand partea de expertiza tehnica.


Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

4. Releveul de arhitectura

In acest moment veti lua legatura cu un arhitect pentru a face masuratorile necesare pe teren. Practic, releveul substituie in cazul constructiei deja edificate proiectul de arhitectura. Se vor intocmi toate piesele desenate specifice: plan de incadrare in zona, plan de situatie, planuri de nivel, sectiuni, fatade. De asemenea, se va realiza un releveu fotografic. Partilor scrise li se va adauga un memoriu in care va fi descrisa constructia: structura, estetica, functiunile, se vor nota suprafetele, materialele etc., incluzand toate informatiile relevante.

5. Studiul geotehnic

Studiul geotehnic, realizat de un inginer geolog, este necesar pentru a concluziona cu privire la dimensionarea structurii de rezistenta. De regula, se va realiza un foraj in teren, pentru a obtine date despre natura solului, si dezveliri ale fundatiilor existente in functie de necesitate, pentru a cunoaste materialul folosit, starea in care se prezinta, dimensiunile, adancimea de fundare etc. Pentru realizarea acestui studiu, veti pune la dispozitia inginerului geolog extrasul de carte funciara, certificatul de urbanism si releveul realizat la pasul precedent. Pentru a avea valoare juridica, studiul elaborat va fi verificat de un verificator atestat pentru Cerinta Af (rezistenta si stabilitate).
Acest studiu va contine concluzii privind posibile consolidari ale fundatiilor existente, in situatia in care nu au fost corect dimensionate si puse in opera.

Vezi Normativul privind documentatiile geotehnice pentru constructii, indicativ NP 074 –2014
Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata
Vezi Normativul privind proiectarea fundatiilor de suprafata, indicativ NP 112 – 2014
Vezi Normativul privind fundarea constructiilor pe pamanturi sensibile la umezire, indicativ NP 125 – 2010
Vezi Normativul privind fundarea constructiilor pe pamanturi cu umflari si contractii mari, indicativ NP 126 – 2014
Vezi Normativul Privind Documentatiile Geotehnice Pentru Constructii, indicativ NP 074 – 2014
Vezi Standardul SR EN ISO 14688/2018

6. Expertiza tehnica

Expertiza tehnica va fi realizata cum a fost mentionat la paragraful B. Veti pune la dispozitia expertului tehnic toate documentele obtinute la pasii anteriori. In mod frecvent, se constata ca structura de rezistenta a fost deficitar dimensionata, iar in acest caz veti avea nevoie de un proiect pentru consolidarea acesteia, pentru a o racorda la normele tehnice in vigoare.

Vezi art.18, al. 2 din si art. 22, al. h L10/1995 actualizata
Vezi HG 925/ 1995 pentru aprobarea Regulamentului de verificare si expertizare tehnica de calitate a proiectelor, a executiei lucrarilor si a constructiilor
Vezi CODUL DE PROIECTARE SEISMICA. – PARTEA A III-A –. PREVEDERI PENTRU. EVALUAREA SEISMICA. A CLADIRILOR EXISTENTE. INDICATIV P 100-3/2018

7. Documentatii tehnice necesare

In afara de releveul de arhitectura cu memoriul specific, este posibil, precum am mentionat anterior, sa aveti nevoie de rectificari ale structurii de rezistenta. Pentru aceasta se va realiza un proiect continand de asemenea parti scrise si desenate, care va detalia solutiile constructive propuse in expertiza tehnica. Poate fi vorba de subbetonari, turnare de stalpisori dupa necesitate, bordurare de goluri etc. Acest proiect va fi vizat de catre expert, pentru a atesta faptul ca sunt adoptate solutiile corecte. In situatia in care structura de rezistenta nu necesita interventii, se va realiza doar releveul acesteia.

Proiectele de instalatii, de asemenea vor fi realizate la nivel de releveu sau cu anumite rectificari, pentru fiecare tipologie in parte: termice, sanitare si electrice. Acestea vor contine piesele desenate specifice si memoriile de specialitate.
Fiecare proiect in parte va fi verificat de un verificator atestat care va adauga un referat pentru a valida corectitudinea documentatiei.
Toate aceste proiecte vor fi verificate de verificatori atestati si le vor fi adaugate referate de verificare, ceea ce reprezinta o validare a corectitudinii fiecarei documentatii in parte.

Vezi art. 9 din L50/1991 actualizata
Vezi art. 13 din L10/1995 actualizata
Vezi ANEXA nr.1 la L50/1991 actualizata: CONTINUTUL-CADRU al documentatiei tehnice D. T. pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii

8. Avizele

Avizele necesare intrarii in legalitate sunt cele uzuale. Obtinerea acestora are o durata medie de 15 zile si, in mod frecvent, se pot obtine online. Costul mediu este de circa 100 RON pentru fiecare. Veti avea nevoie de punctul de vedere al autoritatii pentru protectia mediului si de avize de amplasament in functie de utilitatile existente in zona.
Valabilitatea acestora este de 1 an de zile.
Atentie: In cazul in care constructia necesita pentru aprobare acordul notarial al vecinilor si acesta nu poate fi obtinut, situatia intra in competenta instantelor de judecata care ar putea arata sau nu ca refuzul acordului este nejustificat. Daca refuzul este justificat, se poate dispune desfiintarea sau desfiintarea partiala a constructiei.

Vezi art. 5 din L50/1991 actualizata

9. Autorizatia de construire pentru intrarea in legalitate

Documentatia obtinuta in cadrul pasilor precedenti se va depunde in 2 exemplare la compartimentul de urbanism al administratiei locale sau al consiliului judetean, dupa caz. Veti achita o taxa de 0,5% din valoarea investitiei. De asemenea, veti completa o cerere tip pentru eliberarea AC, a carei anexa va fi completata, semnata si stampilata de catre arhitectul cu care ati colaborat. Daca documentatia este corect intocmita, in cel mult 30 de zile veti intra in posesia autorizatiei. In caz contrar se vor remedia erorile.

Vezi art. 7 din L50/1991 actualizata
Vezi art. 22, 23, 26 din L10/1995 actualizata

10. Rectificari ale punerii in opera

In functie de concluziile expertizei tehnice este posibil sa fie necesare unele lucrari de corectare ale punerii in opera initiale. Pentru aceasta, veti avea nevoie de persoane calificate si specializate. Lucrarile vor fi receptionate pas cu pas, dupa situatie. Acestea fiind finalizate se va trece la receptia finala, care va fi admisa de comisie in situatia in care s-a procedat conform documentatiei tehnice.

11. Intabularea

In acest moment veti lua legatura cu un inginer topograf care, pe baza autorizatiei obtinute si a receptiei lucrarii, va actualiza documentatia cadastrala. Incepand de acum, casa dvs. are actele „la zi”, iar dvs. nu mai trebuie sa va faceti griji.

Vezi art. 37, art. 39 din L50/1991 actualizata

Concluzii

Construirea fara AC sau fara respectarea AC are consecinte nefaste pentru timpul si bugetul dvs. In plus, exista si riscul demolarii ulterioare. Costurile de intrare in legalitate vor fi mult mai mari raportate la costurile normale de proiectare. De asemenea, este posibil sa se ajunga la costuri suplimentare pentru a rectifica unele neajunsuri pe teren. 

De asemenea, construirea dupa un proiect tehnic corect, autorizat, garanteaza costuri corecte la punerea in opera. Solicitati intotdeauna un proiect tehnic, nu doar documentatia pentru obtinerea AC. Este ilegal si ineficient sa construiti doar dupa aceasta documentatie, care este, de fapt, definita ca un extras din proiectul tehnic. Este recomandat ca investitia dvs. de baza sa fie in proiectare, pentru a nu investi ulterior in diverse aspecte neprevazute si nedorite!

Legislatie

Daca vreti sa stiti mai multe despre reperele legislative, ca sa fiti pregatiti pentru orice situatie similara sau daca va pasioneaza acest domeniu, va recomandam sa accesati online aceste legi!
Legea nr. 10/1995 cu modificarile ulterioare.
Legea nr. 50/1991 cu modificarile ulterioare.
Legea locuintei nr. 114/1996 cu modificarile ulterioare.
Legea 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect.
Legea nr. 101/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor.
Legea 147/2017 pentru modificarea anexei nr. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 40/2017 pentru modificarea art. 4 alin. (1) lit. c) si d) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 100/2016 pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, precum si a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Regulamentul privind stabilirea categoriei de importanta a constructiilor din 08.06.1994 cu modificarile ulterioare
HG 925/1995 privind aprobarea Regulamentului de verificare si expertiza tehnica de calitate a proiectelor, a executiei constructiilor, completat cu indrumatorul de aplicare MLPTL nr. 77/N/1996
HOTARARE nr. 675 din 3 iulie 2002 privind modificarea si completarea Hotararii Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii.
Normativ de siguranta la foc a constructiilor P 118-99, republicat.
Normativ privind proiectarea si executarea instalatiilor sanitare I9-94.
Ghid privind criteriile de performanta ale cerintelor de calitate conform legii nr.10-1995 privind calitatea în constructii, pentru instalatii sanitare GT-063-04.
Ordin nr. 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igiena si sanatate publica privind mediul de viata al populatiei.
Normativ privind proiectarea cladirilor civile din punct de vedere al cerintei de siguranta in exploatare, indicativ NP 06802.
Normativ privind proiectarea si executia masurilor de izolare fonica si a tratamentelor acustice in cladiri, indicativ C 125-05din 15.02.2005.
Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, cu modificarile si completarile ulterioare.
Legea nr. 121/2014 privind eficienta energetica.
Hotararea Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii, cu modificarile si completarile ulterioare.
Hotararea Guvernului nr. 925/1995.

inapoi sus