Ghid demolare constructie, pas cu pas

Va pregatiti sa construiti! Dar nu uitati sa demolati legal! Probabil sunteti proprietarul unui teren pe care se afla o constructie. Visul de a avea o casa noua urmeaza sa se materialeze! Primul gand care va vine in minte este: Ce se poate face cu casa „veche”? Se poate extinde? Se poate renova? Se poate demola? Cum este mai avantajos din punctul de vedere al bugetului si al timpului? Sau poate pe teren se afla o anexa sau un alt tip de edificiu care nu se poate refunctionaliza din motive tehnice sau care tin de conceptul arhitectural al noii amenajari. 

Spre exemplu, in zona cu cea mai propice iluminare naturala, cu cea mai remarcabila priveliste, mai pe scurt, cu un potential arhitectural elocvent, se afla un corp de cladire, care estetic, tehnic si functional nu mai corespunde necesitatilor vietii de azi. Sau nu gasiti nicio modalitate de refunctionalizare a acelei constructii si doriti sa reutilizati materialele recuperabila. Sau constructia in cauza va inspira un disconfort estetic. Situatiile de acest tip sunt foarte variate. Intotdeauna un teren pe care exista deja amplasate constructii va ridica mai multe probleme decat un teren gol! Dar intotdeauna exista solutii! 

Daca va gasiti in situatia in care este necesara o demolare, fie aceasta partiala sau nu, trebuie sa stiti de la bun inceput ca veti avea nevoie de o documentatie de specialitate pe „a scapa” de constructiile nedorite. Demolarile sunt o categorie a lucrarilor tratate de foarte multe ori superficial si de foarte multe ori puteti primi sfaturi inadecvate. Principalul sfat inadecvat si posibil chiar primul pe care il veti intalni in mediul online va fi, statistic vorbind, sa eludati necesitatea documentatiei necesare. Pentru a demola, aveti nevoie de o autorizatie de demolare!

Inainte de a incerca sa simplificati situatia pe moment, pentru a o complica, ulterior, va invitam sa parcurgeti GHIDUL creat de echipa noastra si bazat pe legislatia actualizata in domeniu, pe experienta profesionala si pe empatie!
Sunteti gata?

1. Extrasul de carte funciara

Primul pas pe care trebuie sa il faceti este sa studiati „actul de identitate” al proprietatii: extrasul de carte funciara. Cea mai simpla modalitate de a face aceasta este sa va creati un cont la https://epay.ancpi.ro/epay/. Apoi, veti urma indicatiile existente pe site si, intr-un interval de ordinul zecilor de minute, veti intra in posesia documentului digital. Costul acestui serviciu este de 20 RON. Veti afla date despre teren si constructiile existente. Acordati atentie sporita unor posibili litigii inscrise in acest document. In cazul in care pe rolul instantelor de judecata exista litigii, nu veti putea nici construi, nici demola!

Probleme posibile:

  • Situatia din acte este diferita de situatia reala. Se poate intampla ca suprafata masurata a terenului sa difere de cea din acte. Constructiile existente sa fie reprezentate eronat in partea grafica sau chiar deloc. Este chiar posibil sa existe unele incongruente pe care nu le observati. In cazul in care aveti unele suspiciuni de aceasta natura, veti lua legatura cu un inginer topograf si ii veti solicita verificarea si actualizarea datelor;
  • Imobilul aflat in proprietate se afla in litigiu. Pentru a putea trece la pasii urmatori, veti lua legatura cu un avocat. Aceasta problema isi are raspunsul in sfera competentelor de natura juridica.

Vezi art. 65 al. (4) din ORDIN ANCPI nr. 423/2018

2. Studiul topografic

In acest moment, este necesar sa luati legatura cu un inginer topograf. Acesta se va ocupa si de posibila actualizare a documentatiei cadastrale mentionata anterior, daca este cazul. Studiul topografic va fi in mod obligatoriu avizat de OCPI (Oficul de Cadastru si Publicitate Imobiliara) din judetul in care se afla proprietatea, in caz contrar neavand valoare juridica. 

Acest document contine informatii, precum delimitarea terenului, forma in plan si amplasarea constructiilor existente, retele edilitare, numerele cadastrale, etc. De asemenea, planurile de amplasament si de situatie redactate de arhitect, in cazul oricarui tip de proiect, vor fi reprezentate prin suprapunere pe planul redactat de inginerul topograf.

Posibilele probleme au fost consemnate la Pasul 1.

Cazuri speciale:

  • Constructia s-a audemolat din cauze naturale, adica pe teren se afla doar ruinele. Sau nu se mai afla nimic. In acest caz, actualizarea documentatiei cadastrale se poate face pe baza unei adeverinte emise de administratia locala, care va substitui AD. Atentie! A mima cauzele naturale este ilegal! Pentru colectarea ruinelor, veti contacta o societate de salubritate.
  • Aveti o constructie de demolat, dar aceasta nu are acte si nu platiti impozit. In acest caz, majoritatea compartimentelor de urbanism vor solicita autorizatia de demolare in care se va mentiona, in piesele scrise si desenate, exact situtia existenta: cladirea exista, dar nu are acte, si nu se va solicita intabularea in vederea demolarii.

Vezi REGULAMENTUL ANCPI din 9 iulie 2014

3. Certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism pentru demolare poate fi solicitat individual sau demolarea se va mentiona in certificatul de urbanism pentru lucrarile de construire. Spre exemplu, construire locuinta unifamilala in regim de inaltime parter si demolare anexa. Daca nu doriti sa construiti nimic, in mod evident veti solicita doar certificatul de urbanism pentru demolare.

Pentru a obtine acest document, aveti nevoie de extrasul de carte funciara, studiul topografic, documentul dvs. de identitate si cererea specifica adresata administratiei locale. Taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism este de ordinul zecilor de lei. Dupa caz, se poate obtine online sau este necesar sa va deplasati la fata locului, adica la compartimentul de urbanism al respectivei administratii locale. Cererea (sau formularul tip) o puteti completa dvs. sau puteti chiar ruga un prieten cu mai mult timp disponibil sa o faca, in acest caz anexandu-se actul de identitatea al amicului binevoitor. Sau puteti apela la o persoana care va va oferi acest serviciu in virtutea unui onorariu.

Cererea va trebui completata cu atentie: veti mentiona absolut toate lucrarile preconizate! Daca demolarea va fi partiala, acest fapt va trebui cosemnat. Daca se vor executa si lucrari de extindere, se va specifica in mod obligatoriu. Desi pentru autorizarea lucrarilor, in situatia in care acestea sunt „mai mult” decat demolarea in sine, sunt necesare documentatii tehnice separate, certificatul de urbanism le va intruni pe toate. In cazul in care veti solicitata separat demolarea si separat lucrarile ulterioare, drumul pana la obtinerea celorlalte autorizatii va fi prelungit de actualizarea pe pasi a documentatiei cadastrale. Adica veti demola, apoi constructia va fi „scoasa” partial sau integral din cartea funciara si abia cu terenul „gol” sau „la zi” veti depune o noua cerere pentru a construi.

Certificatul de urbanism va fi eliberat in cel mult 15 zile de la data la care ati depus online sau fizic documentele mentionate anterior. Veti afla care sunt documentatiile necesare: proiecte, avize, studii de specialitate, etc. In cazul in care ati solicitat si „altceva” pe langa demolare, de regula se va mentiona care dintre acestea sunt necesare demolarii (se va scrie DTAD in paranteza sau similar). DTAD inseamna Documentatia Tehnica pentru Autorizatia de Demolare. Veti intalni aceasta abreviere in mai multe locuri, alaturi de DTAC (Documentatie Tehnica pentru Autorizatia de Construire) si DTOE (Documentatie Tehnica pentru Organizarea Executiei). In functie de solicitarea dvs., se vor solicita toate acestea sau doar DTAD, in fata fiecarei abrevieri fiind o casuta, bifata sau nu cu un x.
Valabilitatea certificatului de urbanism este de 1 an, cu posibilitate de prelungire.

Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

4. Releveul si Proiectul

In acest moment veti lua legatura cu un arhitect care va masura constructia existenta si care va intocmi documentatia pentru demolare. Proiectul pentru demolare se compune din parti scrise si din parti desenate.

Partea scrisa consta intr-un memoriu care descrie constructia: amplasamentul, un scurt istoric sau anul edificarii, posibila incadrare intr-un stil arhitectural, materialele utilizate, structura, functiunile existente, nivelul de echipare tehnico-edilitara, gradul de uzura, etc.; se vor atasa fotografii color ale tuturor fatadelor; un capitol distinct sau un memoriu separat va descrie tehnologia de demolare, mentionand masurile de protectie a muncii si de protectie, daca este cazul, a constructiilor invecinate.

Partile desenate includ: planul de incadrare in zona, planul de situatie, planurile tuturor nivelurilor, planul acoperisului, sectiuni caracteristice, fatade. Se vor nota dimensiunile (cotele), spatiile si functiunile si vor fi mentionate materialele. Proiectul va fi insotit de referatul de verificare.

Vezi Anexa 1 lit. B din L50/1991 actualizata

5. Expertiza tehnica

Expertiza tehnica este un studiu de specialitate solicitat prin certificatul de urbanism care, in cazul unei demolari, specifica modalitatile prin care lucrarile vor fi realizate in siguranta. In functie de amplasament si vecinatati, dupa caz se vor oferi date specifice pentru protejarea cladirilor invecinate. Pentru a purcede la elaborarea acestui studiu, dvs. (sau arhitectul cu care colaborati) veti pune la dispozitia expertului tehnic extrasul de carte funciara, ridicarea topografica, releveul constructiei existente si certificatul de urbanism, urmand ca specialistul sa se deplaseze pe teren pentru colectarea tuturor informatiilor necesare.

Expertiza tehnica pentru demolare priveste cerinta fundamentala „rezistenta mecanica si stabilitate”. In cazul in care demolarea este partiala, in vederea extinderii, refunctionalizarii, etc., documentul va contine, in plus fata de o demolare totala, evaluarea seismica a constructiei. In linii mari, continutul studiului poate fi defalcat intr-o parte care contine date specifice despre obiect (datarea, regimul de inaltime, consemnari ale inspectiei vizuale, date specifice despre fundatii, structura degradari, etc.) si intr-o parte care detaliaza procesul de demolare in sine (tehnologii si procedee, etapizare, masuri de protectie, eventual masuri de punere in siguranta a cladirilor invecinate, dupa caz).

Vezi Indrumatorul privind cazuri particulare de expertizare tehnica a cladirilor pentru cerinta fundamental «rezistenta mecanica si stabilitate», indicativ C 254-2017, din 06.06.2017

Vezi art.18, al. 2 din si art. 22, al. h L10/1995 actualizata

Vezi HG 925/ 1995 pentru aprobarea Regulamentului de verificare si expertizare tehnica de calitate a proiectelor, a executiei lucrarilor si a constructiilor

6. Declaratia notariala

Precum ati citit deja la Pasul 1, nu puteti nici demola, nici construi daca exista litigii privind imobilul. Faptul ca in extrasul de carte funciara nu exista „probleme” trebuie reconfirmat in fata unui notar. Asadar, veti lua legatura cu un notar si veti declara pe proprie raspundere in fata acestuia ca nu exista litigii referitoare la imobil pe rolul instantelor de judecata. Tariful unei asemenea declaratii este de ordinul zecilor de RON. Declaratia va fi atasata in original documentatiei pentru emiterea autorizatiei de demolare.

7. Certificatul fiscal

Certificatul de atestare a valorii fiscale a constructiei care se va demola este eliberat de compatimentul de taxe si impozite a administratiei locale pe baza unei cereri, a actului de proprietate (extrasul de carte funciara), a actului dvs. de identitate si a achitarii unei taxe de ordinul zecilor de RON. De regula, documentul poate fi solicitat si/sau eliberat online!

8. Avizele si acordurile

Cel mai important asemenea document solicitat prin certificatul de urbanism va fi un contract cu o societate comerciala de salubritate pentru transportul si depunerea in locuri autorizate a deseurilor rezultate. De asemenea, va fi necesar punctul de vedere al autoritatii pentru protectia mediului, de regula fiind o clasare, adica un document care atesta ca lucrarile de demolare nu produc efecte semnificative asupra mediului. Dupa caz, veti avea nevoie de avize de debransare de la retelele edilitare. Obtinerea acestor documente poate reprezenta o misiune complementara a arhitectului (onorariu suplimentar) sau le puteti chiar dvs. solicita si obtine.

9. Autorizatia de demolare

In acest moment, aveti toate documentele necesare obtinerii autorizatiei. Verificati inca o data: certificatul de urbanism (copie), extrasul de carte funciara (copie legalizata), studiul topografic (copie), declaratia notariala (original), certificatul fiscal (copie), proiectul pentru autorizatia de demolare cu toate piesele semnate si stampilate, insotit de referatul de verificare (2 exemplare originale), expertiza tehnica (2 exemplare originale), avizele si acordurile solicitate (copie), actul dvs. de identitate (copie), cererea pentru emiterea autorizatiei si anexa acesteia. Taxa pe care o veti achita catre administratia locala este egala cu 0,1% din valoarea inscrisa in certificatul fiscal.

Toate documentatia necesara se va depune in 2 exemplare, unul ramanand in arhiva primariei dupa emiterea autorizatiei. Al doilea exemplar va reintra in posesia dvs., alaturi de AD. Termenul de eliberare AD este de 30 de zile, iar valabilitatea acesteia este de 1 an.

Vezi art. 8 din L50/1991 actualizata

10. Demolarea

Pentru „a scapa” de constructia nedorita, veti avea nevoie de o firma specializata in demolari si de un diriginte de santier. Trebuie sa stiti ca aceste lucrari sunt executate intr-o ordine specifica, pentru a evita orice incident neplacut, si respectand toate prevederile din documentatia tehnica. Intr-o prima faza, se va efectua dezechiparea: se vor demonta instalatiile, daca exista, tocurile de goluri, pardoselile si sapele de suport, etc. Apoi, se va trece la demolarea propriu-zisa, de sus in jos, acoperis, plansee, pereti, fundatii, dupa caz. Nu uitati sa pastrati acele materiale care pot fi reutilizate: reduceti costurile catre societatea de salubritate si/sau posibile costuri de achizitie.

In mod uzual, dirigintele de santier contractat, ca reprezentant al dvs. pe santier, se va ingriji de anuntarea inceperii lucrarilor catre autoritati si de consemnarea acestora in procese verbale, cu respectarea tuturor prevederilor din documentatia tehnica. De regula, demolarile sunt efectuate pentru a elibera terenul in vederea unei viitoare investitii sau vorbim de demolari partiale carora le urmeaza alte lucrari de constructie. Pentru acestea, va recomandam celelalte ghiduri, in functie de specific! Dupa incheierea lucrarilor, se va intocmi procesul verbal de receptie a lucrarilor de demolare.

Vezi art. 37 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 19, 27 din L10/1995 actualizata

11. Actualizarea documentatiei cadastrale

Fie ca doar ati demolat, fie ca urmeaza sa construiti sau ati demolati partial si extindeti, etc., in momentul in care toate lucrarile dorite si realizate au ajuns la final, va trebui sa luati legatura cu un inginer topograf care va actualiza actele proprietatii. Pe baza documentelor obtinute in cadrul pasilor precedenti, terenul, casa sau ambele vor avea acte noi!

Vezi art. 37, art. 39 din L50/1991 actualizata

Legislatie

Daca vreti sa stiti mai multe despre reperele legislative, ca sa fiti pregatiti pentru orice situatie similara sau daca va pasioneaza acest domeniu, va recomandam sa accesati online aceste legi!
Legea nr. 10/1995 cu modificarile ulterioare.
Legea nr. 50/1991 cu modificarile ulterioare.
Legea locuintei nr. 114/1996 cu modificarile ulterioare.
Legea 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect.
Legea nr. 101/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor.
Legea 147/2017 pentru modificarea anexei nr. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 40/2017 pentru modificarea art. 4 alin. (1) lit. c) si d) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 100/2016 pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, precum si a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Regulamentul privind stabilirea categoriei de importanta a constructiilor din 08.06.1994 cu modificarile ulterioare
HG 925/1995 privind aprobarea Regulamentului de verificare si expertiza tehnica de calitate a proiectelor, a executiei constructiilor, completat cu indrumatorul de aplicare MLPTL nr. 77/N/1996
HOTARARE nr. 675 din 3 iulie 2002 privind modificarea si completarea Hotararii Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii.
Normativ de siguranta la foc a constructiilor P 118-99, republicat.
Normativ privind proiectarea si executarea instalatiilor sanitare I9-94.
Ghid privind criteriile de performanta ale cerintelor de calitate conform legii nr.10-1995 privind calitatea în constructii, pentru instalatii sanitare GT-063-04.
Ordin nr. 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igiena si sanatate publica privind mediul de viata al populatiei.
Normativ privind proiectarea cladirilor civile din punct de vedere al cerintei de siguranta in exploatare, indicativ NP 06802.
Normativ privind proiectarea si executia masurilor de izolare fonica si a tratamentelor acustice in cladiri, indicativ C 125-05din 15.02.2005.
Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, cu modificarile si completarile ulterioare.
Legea nr. 121/2014 privind eficienta energetica.
Hotararea Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii, cu modificarile si completarile ulterioare.
Hotararea Guvernului nr. 925/1995.

open

Obtine mai multi clienti, inscrie-te ca profesionist. Iti oferim bonus de bun venit. Vezi detalii aici.

inapoi sus