Ghid casa mea de vis. De la schita la locuire. Rolul arhitectului.

Atunci cand viitoarea dvs. casa incepe sa prinda contur atat in imaginarul dvs., cat si la nivel de (ante)proiect, veti experimenta, alaturi de entuziasm si bucurie, si nesiguranta, nu rareori insotita de un generos pachet de stres. Stresul este o reactie fireasca a psihicului uman aflat in fata unei situatii noi, cu elemente necunoscute; de aceea, uneori apare si teama de a iesi din zona de confort. 

Cu cine trebuie sa vorbesc intai? Cat dureaza? Cat costa? La ce sa ma astept?
O avalansa de intrebari al caror raspuns nu este intocmai usor de gasit! Pentru a fi corect informat si, prin urmare, a va debarasa cu succes de stresul inutil, va propunem sa parcurgeti acest articol si sa aflati cum decurge acest intreg proces; de la primele schite pana in momentul in care veti locui in casa mult visata!

1. De unde sa incep?

In acest moment sunteti, cel mai probabil, in posesia unui teren a carui documentatie cadastrala este „la zi”: in cartea funciara exista o parte grafica (adica terenul este „desenat”), nu exista litigii, impozitul este achitat, aveti o ridicare topografica care atesta ca nu exista inadvertente intre suprafata din acte si cea masurata, cu viza Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara corespunzator; desigur, terenul dvs. este construibil, deci este intravilan si are suprafata si frontul stradal care sa permita edificarea unei case. 

Daca pana in acest punct al intregului demers ati procedat in baza unor informatii corecte, aveti desigur in mana si un certificat de urbanism, care expune conditiile in care se poate construi: regimul de inaltime, retragerile fata de limitele proprietatii etc.
Este indicat ca acum sa luati legatura cu un arhitect, care va fi alaturi de dvs. pana la receptia finala a cladirii. Formele de organizare a profesiei de arhitect pot fi S.R.L., birou individual de arhitectura, arhitectul poate fi angajat sau asociat intr-o societate comerciala; acest aspect nu conteaza atat de mult, cat faptul ca pentru a avea un rezultat favorabil este indicat sa aveti o legatura directa cu arhitectul, ci nu prin intermediari cu alte specializari sau, si mai putin dezirabil, prin echipa de constructori!

Arhitectul este expertul cheie care detine pozitia de sef de proiect, adica va coordona celelalte specializari necesare de inginerie; la nevoie si conform dorintelor beneficiarului, arhitectul va poate oferi contra cost si misiuni suplimentare sau complementare profesiei, cum pot fi, de pilda, obtinerea avizelor solicitate prin certificatul de urbanism, consiliere in alegerea echipei de constructori etc.

2. Tema de proiectare si oferta financiara

Pentru prima intalnire cu arhitectul, fie aceasta fata in fata sau online (Zoom, Whatsapp, Facebook etc.), va trebui sa aveti pregatita o tema de proiectare, pe care acesta o va definitiva alaturi de dvs. Dar ce este o tema de proiectare si de unde se poate lua?!
Ei bine, probabil nu stiti inca, dar tema de proiectare este deja in posesia dvs. si reprezinta, de fapt, un document scris care contine, in primul rand, functiunile dorite (living, dormitoare etc.), informatii despre regimul de inaltime, poate estimarea unei suprafete construite desfasurate, cateva detalii despre familia dvs. si stilul de viata, plus orice alte informatii pe care le apreciati ca fiind relevante. Desigur, nu este necesar sa prezentati un fisier separat, ca la scoala, ci descrierea poate lua forma unei discutii telefonice sau printr-un canal de chat; urmeaza ca arhitectul sa ii dea forma finala, in virtutea experientei profesionale si pe baza informatiilor de natura legislativa.

Tema de proiectare definitivata permite estimarea unei suprafete construite desfasurate, pe baza suprafetei utile rezultate. Aproximativ 10-20% din suprafata utila a functiunilor dorite se va adauga totalului, reprezentand circulatiile orizontale si verticale (holuri si, daca este cazul, scari interioare); din nou, 10-20% din suprafata utila totala rezultata anterior va reprezenta ariile ocupate de peretii interiori si exteriori; astfel se ajunge la o estimare a suprafetei construite desfasurate (adica suma suprafetelor construite ale fiecarui nivel).
Luand in calcul suprafata construita desfasurata si nivelul de complexitate al viitoarei case, arhitectul va redacta oferta financiara.
In mod curent, nimeni nu doreste sa primeasca in viata sa, in mod voluntar, mai multe griji decat poate fi necesar; asadar, este uzual ca arhitectul sa oferteze integral toata partea de proiectare, la nivel de proiect tehnic, obtinerea avizelor, studiile de specialitate necesare etc. Practic, veti primi oferta unui pachet de la A la Z, continand documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie si documentatia suplimentara necesara pe santier (proiectul tehnic), incluzand, de regula, si prezenta proiectantilor pe santier pentru fazele determinante (despre santier, mai pe larg, mai jos).

Valabilitatea ofertei financiare este stabilita de autorul acesteia, fiind in mod obisnuit de circa 30 de zile. Aceasta poate fi sau nu negociabila. Definitivarea temei de proiectare si oferta financiara redactata pe baza acesteia sunt in mod frecvent si obisnuit servicii gratuite, premergatoare unui contract propriu-zis. Aceasta statistica nu exclude totusi posibilitatea tarifarii pentru finalizarea temei de proiectare.

Un tarif mediu al tuturor specializarilor necesare la nivel de proiect tehnic (incluzand verificarile efectuate de verificatori atestati), pentru o locuinta de complexitate medie si avand o structura de rezistenta uzuala, este de 15 euro/mp construit desfasurat. Se adauga cele necesare, dupa dorinta beneficiarilor: studiu geotehnic in valoare medie de circa 1000 RON, obtinerea avizelor circa 1000 RON (taxele percepute de entitatile in cauza, plus onorariul arhitectului) etc.
Un pret corect si care sa nu ridice semne de intrebare pentru o locuinta de dimensiune si complexitate medie va fi de cel putin 3000 euro, de la A la Z.
Daca oferta financiara este agreata, urmeaza sa contractati serviciile dorite.

3. Anteproiectul de arhitectura

In urmatoarele circa 2 saptamani care urmeaza semnarii contractului, se va definitiva solutia de arhitectura. Arhitectul va redacta planuri de nivel cotate sumar si va va pune la dispozitie simulari 3D si orice alte elemente care exprima cat mai precis obiectul de arhitectura propus. Aceasta etapa a procesului de proiectare va fi cea mai solicitanta intelectual si emotional pentru dvs. In mod practic si totodata racordat la contextul pandemic, majoritatea sau totalitatea discutiilor pot avea loc online. In functie de preferinte si disponibilitate, puteti primi materialele spre analiza pe e-mail, urmand sa oferiti un feedback dupa un moment de analiza; sau puteti colabora in timp real, printr-un software care permite share screen etc. 

Este indicat sa discutati toate aspectele si problemele care va trec prin minte, chiar daca nu le gasiti relevante, fiindca aceasta este perioada in care viitoarea dvs. casa prinde viata si este nevoie de intreaga cantitate informationala disponibila pentru a ajunge la rezultatul dorit! Nu omiteti anumite dorinte doar pentru ca aparent ar reprezenta ceva prea complicat sau costisitor sau inutil de pus in practica; discutati cu arhitectul si ajungeti impreuna la solutii eficiente si fezabile!
Poate pe terenul dvs. exista o prezenta arboricola pe care doriti sa o puneti in valoare, poate exista o priveliste deosebita sau, dimpotriva, o zona cu care nu doriti o relatie vizuala. Toate aceste lucruri „marunte” au greutate in cuprinsul unei arhitecturi de calitate. O casa de vis nu se bazeaza doar pe reglementari urbanistice, normative de proiectare etc., ci trebuie sa beneficieze mai ales de gemütlichkeit si de propria ei poezie care ii da viata!

Alaturi de un arhitect priceput, veti explora si veti invata, deschiderea campului dvs. de cunostinte va fi augumentata si veti putea folosi noile informatii pentru a va spori calitatea vietii in noua dvs. locuinta! Fie ca este vorba de aspecte strict tehnice sau de teoria arhitecturii.
La finalul acestei etape, veti fi in posesia pieselor desenate redactate intr-o maniera succinta – planuri de nivel, fatade, sectiuni si 3D.

4. Ce altceva mai face arhitectul in acest timp?

Precum am mentionat anterior, arhitectul are pozitia de sef de proiect si, in mod ideal, dvs. ati contractat toate cele necesare, de la A la Z. Asadar, in perioada dedicata anteproiectului, arhitectul se va ingriji ca pentru terenul dvs. sa fie elaborat un studiu geotehnic. Documentele puse de dvs. la dispozitia echipei de proiectare – extrasul de carte funciara, ridicarea topografica si certificatul de urbanism – vor ajunge prin grija arhitectului la inginerul geolog care se va deplasa pe teren pentru colectarea datelor in virtutea carora va elabora studiul. 

Studiul geotehnic este indispensabil dimensionarii structurii de rezistenta a casei!
Daca ati fost „inspirat”, ati contractat, desigur, si obtinerea avizelor si acordurilor solicitate in certificatul de urbanism. Prin urmare, tot in acest timp, arhitectul se va ingriji de redactarea documentatiei necesare obtinerii avizelor. Cererile adresate entitatilor in cauza vor fi completate de arhitect, iar dvs. vi le veti asuma prin semnatura. Acest proces decurge, de regula online. Astfel, in functie de dotarile din proximitatea terenului, veti avea de semnat cereri pentru apa-canal, electricitate, alimentare cu gaze naturale, contract cu o firma de salubritate si, desigur, veti semna notificarea adresata agentiei pentru protectia mediului din judetul in care se gaseste terenul dvs.

5. Colaborarea si coordonarea in echipa de proiectare

In afara de proiectul de arhitectura, documentatiile pe care le veti primi cuprind proiectul structurii de rezistenta si proiectele de instalatii termice, sanitare si electrice. Pe parcursul elaborarii proiectului tehnic, arhitectul se va ingriji ca fiecare inginer sa primeasca piesele desenate si scrise necesare elaborarii partii sale din proiect. De asemenea, se va ingriji ca intre aceste proiecte sa nu existe incongruente si ca acestea sa fie livrate la termenul stabilit.

Cum se intampla acestea in mod practic? Desigur, in vremurile noastre, cand piesele desenate si scrise sunt redactate in format digital, colaborarea se petrece in etapa aceasta de proiectare online. De cele mai multe ori, arhitectul va lucra intr-un software care ii permite sa construiasca modelul 3D al casei; inginerii lucreaza intr-un software 2D. Fiecare element desenat necesar colegilor ingineri va fi importat intr-un format de fisier compatibil cu software-ul utilizat de acestia, de regula dwg. Pe baza acestor suporturi digitale, inginerii vor redacta piesele desenate specifice domeniului.

O colaborare stransa va exista intre arhitect si inginerul de rezistenta. In mod curent, arhitectul figureaza sumar structura casei pe planurile de nivel si pe sectiuni si o trimite inginerului pentru analiza si corecturi, pe care urmeaza sa le aplice pe piesele de arhitectura. In functie de complexitatea structurii si a obiectului arhitectural, acest proces este sau nu iterativ, pana cand toate elementele sunt corect dimensionate si reprezentate.
Colaborarea arhitectului cu inginerii de instalatii decurge in mod similar; de regula, procesul nu este iterativ, intrucat nu implica modificari care sa afecteze volumetria casei. Arhitectul va furniza specialistilor informatii precum sistemul de incalzire agreat, retelele edilitare la care se va realiza bransament, amplasarea obiectelor sanitare, iluminare arhitecturala interior/exterior etc., dupa caz.

La finalul acestei colaborari, toate piesele desenate si scrise elaborate vor fi tiparite, indosariate, stampilate si semnate, verificate de verificatori atestati si va vor fi inmanate, alaturi de documentatia in format digital, pentru a putea obtine autorizatia de construire. Dvs. detineti acum intreaga documentatie necesara pe santier, insa doar o parte a acesteia va fi necesara obtinerii autorizatiei.

6. Provocarile santierului

In perioada de 30 de zile, cat dureaza eliberarea autorizatiei de construire, daca nu ati facut-o deja, este momentul sa contractati un diriginte de santier si o echipa care sa puna in opera casa dvs.

Tarifele pentru punerea in opera, incluzand materialele de constructie, variaza usor in functie de zona geografica, un maxim fiind atins in capitala. In anul curent 2021, pretul pe mp al unei case la rosu nu este, de regula, mai putin de 250 euro; pentru o constructie la cheie, acelasi tarif pe mp, nu poate fi sub pragul de 450-500 euro. Este totusi preconizat ca acest boom al preturilor materialelor de constructie isi va pierde avantul in anul urmator. Asadar, daca ati obtinut de curand AC, nu trebuie sa excludeti posibilitatea de a mai astepta putin, avand in vedere ca timpul in care puteti declara inceperea lucrarilor si incepe procesul de edificare este de un an de zile.

Potrivit „traditiei” nascute din statistici, santierul contine mult mai multe provocari decat intocmirea documentatiilor! Dirigintele de santier este reprezentantul dvs. pe teren, de aceea este indicat sa va informati prin intrebari directe si prin recomandari in ce masura va fi prezent fizic la fata locului! Nu de putine ori se intampla ca dirigentia de santier sa fie facuta „din birou” daca nu este solicitat altminteri! Este foarte important ca reprezentatul dvs. pe santier sa se ingrijeasca de activitatea echipei de meseriasi, care, de asemenea, nu de putine ori, statistic, este generatoare de un savuros folclor urban dulce-amar! Tariful pentru dirigentia de santier in cazul unei case de dimensiune si complexitate medie este in jurul valorii de 6000 RON. In situatia in care vi se ofera un tarif suspect de „avantajos” este momentul sa va intrebati daca va puteti baza pe corectitudinea acestuia sau daca nu cumva este doar vorba de a incasa o leafa in virtutea semnarii unor acte, cum se spune, „ca primarul”!

Dvs. sau arhitectul sef de proiect va avea grija ca intreaga echipa – proiectantii, dirigintele si managerul echipei de meseriasi – sa aiba posibilitatea de a fi in legatura rapid si facil pentru intrebari, nelamuriri, dispozitii de santier etc. In context pandemic, aplicatia Zoom a castigat popularitate pentru comunicare in timp real. Poate, insa, in functie de disponibilitatea fiecarei persoane, este mai convenabil un clasic chat de Facebook sau de Whatsapp. In acest fel, fiecare faza determinanta va fi anuntata din timp, iar specialistii vor fi prezenti pentru a analiza, verifica si incheia receptiile partiale.

Folclorul urban relateaza ca aproape intotdeauna managerul echipei de meseriasi va fi nemultumit de cantitatea uriasa de fier inghitata de infrastructura si va incerca sa va convinga sa o diminuati. De asemenea este posibil sa incerce sa va convinga ca este potrivit sa economisiti beton, nerespectand adancimea de inghet in cazul fundatiilor. Se adauga, dupa caz, alte opinii potrivit carora „mai bine ar fi asa”. Dumneavoastra nu trebuie sa cadeti prada acestor ispite de a economisi ilegal. 

O insesizabila economie trecuta cu vederea pe moment poate avea un rezultat incomensurabil dezastruos in caz de seism, spre exemplu! Sa nu uitam ca inginerul de rezistenta poarta toata viata raspunderea profesionala pentru cele proiectate si puse in opera. Asadar, daca situatia se iveste pe parcursul santierului, faptul ca inginerul va cere rectificarea si nu va semna receptia partiala pana atunci este o dovada de profesionalism!
Daca echipa de proiectare si dirigintele de santier dau dovada de profesionalism, micile asperitati in relatia cu echipa de meseriasi vor fi corectate, iar rezultatul final va fi pe masura asteptarilor dvs.

Concluzie

Privind procesul de proiectare si din interior, intelegand rolul fiecarui expert cheie implicat, avand o viziune de ansamblu asupra tarifelor corecte, avand o idee clara despre ce face exact fiecare, nu veti fi pus in fata unei situatii nemaintalnite pe care sa nu stiti cum sa o abordati! Un bagaj informational bine calibrat si util reprezinta resursele dvs. esentiale in drumul catre casa de vis!
inapoi sus