Ghid orientativ despre achizitia terenului pentru casa.

Momentul in care luati hotararea de a investi intr-un teren pentru viitoarea dvs. casa este, desigur, unul incarcat de emotii si de entuziasm, dar si solicitant din multe puncte de vedere si nu ocolit de riscuri. Sunt multe aspecte de avut in vedere pentru a lua decizia corecta! Veti face cunostinta cu noi informatii, va veti familiariza cu paradigme specifice diferitelor profesii, veti avea intrebari si veti explora aproape intreaga sfera informationala avuta la indemana pentru a intra in posesia unor raspunsuri corecte si demne de a fi valorificate.
Cel mai important aspect de avut in vedere acum este ca terenul vizat pentru achizitie sa se preteze la construirea unei case asa cum v-o doriti, din punct de vedere legal, dar si conceptual, adica functional, volumetric, ca si calitate a vietii etc. Pentru aceasta, platforma noastra va pune la dispozitie acest ghid, care contine cateva repere de mare folos in ceea ce priveste plasarea judicioasa a capitalului de care dispuneti. Imaginati-va ca acest teren este solul fertil in care ingropati o samanta; aidoma, casa dvs. are nevoie de un teren „roditor” din punct de vedere urbanistic si arhitectural pentru a creste la standardele dorite si estimate.

1. Ce fel de teren aleg?

Terenurile se impart in doua mari categorii: intravilan (in localitate) si extravilan (in afara localitatii). Pe masura ce comunitatile se dezvolta, in mod peremptoriu zonele construite se extind, astfel incat proprietatile din extravilan se insereaza treptat in intravilan. Construibil de la bun inceput, fara costuri adiacente sau ascunse, este doar terenul aflat in intravilan si, precum ii spune numele, construibil; acest tip de teren are de regula si un tarif mai ridicat, fie ca este amplasat in mediul rural sau urban.

Daca va face cu ochiul un teren din extravilan, fie din pricina unui pret de achizitie mai avantajos, fie din alte considerente precum privelistea, proximitatea unor puncte de interes etc., trebuie sa aveti in vedere ca inainte de a construi casa dorita, mai sunt de parcurs cateva etape. Terenul extravilan se imparte la randul sau in: extravilan agricol si intravilan agricol (Da, in mod paradoxal terenul intravilan agricol este de fapt un teren extravilan!). 

In cazul terenului intravilan agricol, procedura este mai usor de parcurs, constand in realizarea unei documentatii topografice pentru scoaterea acestuia din circuitul agricol; din considerente ce tin de obligatiile fiscale, de regula se va scoate din circuitul agricol doar o parte a acestui teren, care va fi necesara construirii casei, restul ramanand teren agricol, deci cu un impozit semnificativ mai scazut! 

In cazul unui teren extravilan agricol, situatia este mai complicata; este nevoie de realizarea si aprobarea unui PUZ (plan urbanistic zonal), fapt ce implica un buget suplimentar de ordinul miilor de euro; de asemenea, se adauga timpul necesar elaborarii acestuia, de regula circa 6 luni fiind estimate, insa, in practica, durata este mai intotdeauna de 12 sau 14 luni cel putin. Singurele constructii ce se pot edifica legal pe un teren extravilan agricol sunt anexele gospodaresti care deservesc activitatile agricole; asadar, in niciun caz nu este posibila edificarea unei case.

2. Actele terenului

Orice vanzator responsabil va pune la dispozitia cumparatorului un extras de carte funciara si o ridicare topografica, ambele documente fiind actualizate. Este recomandabil sa nu va aventurati in a achizitiona un teren in absenta unei documentatii cadastrale „la zi”; altminteri va puteti gasi in situatia in care dvs. insiva veti fi nevoit sa apelati la un inginer topograf pentru actualizarea acesteia. Situatiile neplacute pot fi o suprafata masurata care nu coincide cu cea din acte, absenta partii grafice in cartea funciara, constructii fara acte, schimbarea unitatii administrativ-teritoriale, litigii pe rolul instantelor de judecata etc.

Un extras de carte funciara si o ridicare topografica va ofera informatii despre categoria de folosinta a terenului, dimensiunile precise ale acestuia, conformatia in plan, retele edilitare etc.
Pentru a exclude in totalitate orice posibil risc, este recomandat ca inainte de a purcede la actul de vanzare-cumparare, dvs. sau actualul proprietar sa solicitati eliberarea unui certificat de urbanism pentru casa dorita. In acest fel, va asigurati ca reglementarile urbanistice existente in zona va sunt favorabile.

3. Dimensiuni, suprafete, marimi

Exista doua aspecte esentiale privind ordinele de marime de avut in vedere atunci cand achizitionati un teren pentru casa: suprafata si frontul stradal. In cazul unei locuinte amplaste individual pe parcela, autorizatia de construire se va emite doar daca suprafata terenului are cel putin 200 mp, iar frontul stradal are cel putin 12 m. In cazul unui tesut urban cu densitate sporita si locuinte insiruite, suprafata terenului poate fi de 150 mp, iar frontul stradal de minim 8 m. Asadar, un teren avand o planimetrie de tip fasie, de exemplu, cu un front stradal de 6 m si o adancime de 100 m, este neconstruibil; pentru a fi construibil, terenul trebuie sa intruneasca, concomitent, conditiile de suprafata si front stradal.

Indicii de ocupare a terenului, P.O.T. (procentul de ocupare) si C.U.T. (coeficientul de utilizare), reglementeaza suprafetele construita si desfasurata a viitoarei case. In mediul rural, unde terenurile sunt aproape in totalitate foarte generoase ca suprafata, acesti indici nu ridica deloc probleme. Situatii mai aparte apar in marile aglomerari urbane, unde tesutul construit este foarte dens si se impune cu strictete pastrarea unei proportii igienice urbanistic intre construit si neconstruit. Daca in mediul rural, spre exemplu, P.O.T. are o valoare de circa 35%, in mediul central urban poate ajunge si la 60-80%.

Cu cat suprafata terenului este mai mica, cu atat reglementarile urbanistice genereaza mai multe constrangeri si cu atat este mai recomandat sa obtineti un certificat de urbanism inainte de a achizitiona terenul! In acest fel, veti sti si care este regimul de inaltime maxim admis, retragerile casei fata de limite etc.

4. Vecinatati

In functie de conformatia familiei dvs., de stilul de viata, profesie etc., va trebui sa acordati atentie accesului la facilitatile dorite: job, educatie, cumparaturi s.a. De asemenea, este recomandat sa aveti in vedere poluarea fonica, posibile obiective care emana noxe, proximitatea unor industrii care genereaza disconfort acustic sau olfactiv. Tariful unui teren creste direct proportional cu accesul la diferite facilitati. 

Desigur, fiecare aspect trebuie cantarit tinand cont de stilul dvs. de viata; spre exemplu, daca profesati online, de acasa, este posibil sa va orientati catre achizitia unui teren aflat intr-o zona mai retrasa, mai linistita si cu un pret mai avantajos; daca aveti copii scolari, veti cauta un teren in apropierea unitatilor de invatamant etc. Puteti tine cont si de proximitatea unor puncte de interes in ceea ce priveste timpul liber, precum atractii naturale, parcuri, muzee, mall, toate acestea ridicand si ele pretul de achizitie. In situatia expansiunii rapide a spatiului construit, un teren care intretine o relatie vizuala cu o oglinda naturala de apa sau cu liziera padurii, va costa semnificativ mai mult!

5. Utilitati

Posibilitatea bransarii la utilitatile existente creste calitatea vietii. Este dezirabil sa aveti acces la apa, canalizare, electricitate si gaze naturale. Insa, in situatia in care terenul pe care doriti sa-l achizitionati dispune doar de posibilitatea bransarii la reteaua de electricitate, principala utilitate, nu trebuie sa va descurajati. Existe alternative eficiente care pot fi puse in practica si care vor fi proiectate de inginerii de instalatii. Multe terenuri din mediul rural sunt „dotate” la momentul construirii locuintelor cu fose septice ecologice si foraje cu pompe pentru asigurarea necesarului de apa. 

Asigurarea agentului termic pentru un microclimat interior agreabil se poate face pe baza de electricitate, centrale cu combustibil solid, pompe de caldura etc. Puneti in balanta accesul la utilitati si alte calitati detinute de teren si nu uitati sa priviti viitoarea achizitie in diacronie, intrucat concomitent cu dezvoltarea si expansiunea spatiului construit, retelele edilitare se extind pentru a spori calitatea vietii si in zonele actualmente mai retrase!

6. Orientarea si relieful

Orientarea fata de punctele cardinale este un aspect important de avut in vedere pentru a va asigura ca spatiile de zi ale viitoarei case vor beneficia din plin de lumina naturala. In mod ideal, zona de living va avea deschidere catre sud si va fi amplasata cu deschidere catre partea posterioara a parcelei. Asadar, este preferabil ca accesul pe teren sa fie realizat pe latura nordica. De asemenea, relieful isi spune cuvantul in ceea ce priveste orele insorite pe tot parcursul anului: un teren plan, de campie, se va bucura de mai multa lumina decat un teren aflat, spre exemplu, intr-o vale strajuita de munti, chiar daca privelistea este vizual superioara in cel de al doilea caz!

Un teren in panta inseamna si anumite provocari din punct de vedere al conceptului de arhitectura, al structurii de rezistenta, al punerii in opera; costurile punerii in opera vor fi, de regula, mai ridicate la nivelul infrastructurii. Daca terenul pe care doriti sa il achizitionati nu este orizontal si aveti dubii despre „ce s-ar putea face”, este indicat sa apelati la serviciile de consiliere ale unui arhitect!

7. Teoria arhitecturii, un posibil sfat

A Pattern Language de Christopher Alexander propune cateva tipare-repere de avut in vedere in procesul de proiectare, fiind una dintre cele mai valoroase si cunoscute carti in domeniu. Printre aceste tipare, se numara site repair, zen view, incaperea de intrare, o casa pentru un cuplu, ferestre catre strada etc., fiecare fiind tratat in scris si vizual pe parcursul a cateva pagini. Ce spune site repair, tiparul cu numarul 104? Este indicat ca o constructie sa fie amplasata in zona cea mai „putin frumoasa”, cea mai lipsita de potential a terenului, contrar primului impuls. In acest fel se pune in valoare potentialul terenului, zona cea mai valoroasa nu este anihilata prin pozitionarea unui obiect construit, ci, dimpotriva, noul obiect construit „repara” deficiente ale ariei in care va fi asezat!

Concluzie

Asadar, atunci cand va pregatiti sa achizitionati un teren si sunteti in curs de vizionare a mai multor optiuni, incercati sa va concentrati asupra zonei care va ramane libera in urma construirii; aceasta trebuie sa aiba calitati superioare zonei care va fi edificata. In mod curent, o casa se va amplasa aliniata la frontul stradal sau cu o retragare de cel mult 6 m fata de limita frontului stradal; prin urmare, portiunea cea mai atragatoare a parcelei va fi cea din spate, catre care va avea deschidere, cel mai probabil, si zona de living! Daca veti avea in vedere aceste cateva repere, in mod cert veti purcede la achizitia terenului informat corect, nu veti cadea in capcane si va veti bucura din plin de noua dvs. casa!

inapoi sus